Quando si decide di mettere in affitto la propria abitazione, è bene sapere che la normativa italiana prevede regole specifiche e procedure ben precise per la stipula di un contratto di locazione valido. Ignorare tali regole è rischioso in quanto si può incorrere in sanzioni.
Il locatore che decide di dare un immobile in affitto a stranieri, inoltre, dovrà considerare alcuni adempimenti aggiuntivi.
In questo articolo verranno analizzati uno ad uno gli step da considerare in caso di affitto a stranieri.
Quali documenti servono per affittare casa ad uno straniero
Innanzitutto, quando si decide di affittare la propria casa a cittadini stranieri, è bene chiedere al futuro inquilino di presentare i propri documenti, in particolare:
- Il documento di identità in corso di validità;
- Il codice fiscale;
- Il titolo di soggiorno posseduto (es. permesso di soggiorno);
Inoltre, molti locatori scelgono di richiedere documentazione relativa alle risorse economiche in possesso del futuro inquilino come referenza – a prescindere che si tratti di un cittadino italiano o straniero – per svolgere un controllo preventivo del candidato ed evitare problemi legati ad insolvenza.
La documentazione relativa alle risorse economiche può includere, ad esempio, le ultime buste paga, oppure il contratto di lavoro, oppure il CUD. Se lavoratori autonomi, è possibile richiedere l’ultima dichiarazione dei redditi oppure, se società, il bilancio societario.
Contratto di affitto a stranieri
Da un punto di vista del contratto di locazione, l’affitto a stranieri non comporta un contratto diverso rispetto a quelli che si offrirebbe a un cittadino italiano.
I principali contratti di locazione sono due:
- Il contratto a canone concordato – il canone di locazione in questo caso viene determinato in base alle specifiche tabelle comunali di riferimento. Si tratta di un contratto della durata di 3 anni, rinnovabile per altri 2, che permette alcune agevolazioni fiscali per il proprietario.
- Il contratto a canone libero – in questo caso le parti possono decidere liberamente l’importo del canone mensile per la casa. La durata del contratto è di 4 anni, rinnovabile per altri 4.
Inoltre, è necessario disporre del certificato APE e di documenti quali:
- la visura catastale;
- la planimetria;
- il certificato di agibilità dell’immobile e dei suoi impianti;
- il regolamento di condominio, se presente.
Cedolare secca stranieri
In fase di registrazione del contratto di locazione, il proprietario ha la possibilità di optare per il regime di “cedolare secca”.
Si tratta di un regime facoltativo, che consiste nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali derivanti dal reddito dell’immobile.
Inoltre, tale regime costituisce dei vantaggi anche per l’inquilino, infatti:
- Per i contratti con cedolare secca non occorre pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo, normalmente dovute per le registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione
- Optando per la cedolare secca, il locatore rinuncia alla facoltà di richiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se previsto dal contratto.
La scelta di affittare la propria casa a uno straniero non incide sulla facoltà del proprietario di applicare la cedolare secca. Tuttavia, il regime non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo – con alcune eccezioni.
Per maggiori informazioni sulla cedolare secca anche per quanto riguarda gli affitti brevi, vi invitiamo a consultare il nostro articolo sulle novità 2024 sugli affitti brevi in cedolare secca.
Come registrare un contratto di affitto a stranieri
Tutti i contratti di locazione di beni immobili devono essere obbligatoriamente registrati presso l’Agenzia delle Entrate, qualunque sia l’ammontare del canone pattuito.
Fanno eccezione i contratti che non superano i 30 giorni complessivi all’anno, per i quali non vi è obbligo di registrazione.
La registrazione dei contratti di locazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula oppure dalla data di decorrenza – se anteriore alla data di stipula.
Il contratto di locazione può essere registrato in vari modi, ad esempio:
- Online, attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate;
- Di persona, compilando il modello RLI presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate;
- Affidando la pratica a un intermediario abilitato.
In fase di registrazione del contratto di locazione, occorre comunicare il codice fiscale del conduttore.
Contratto di locazione extracomunitari con permesso di soggiorno
Il Decreto Legislativo 25 luglio 1998, n. 286 – “Testo Unico Immigrazione (TUI)” – menziona alcuni obblighi in capo ai locatori, nell’ambito delle disposizioni contro l’immigrazione clandestina.
Nello specifico, l’articolo 12, comma 5-bis, stabilisce che:
“Salvo che il fatto costituisca più grave reato, chiunque a titolo oneroso, al fine di trarre ingiusto profitto, dà alloggio ovvero cede, anche in locazione, un immobile ad uno straniero che sia privo di titolo di soggiorno al momento della stipula o del rinnovo del contratto di locazione, è punito con la reclusione da sei mesi a tre anni.
La condanna con provvedimento irrevocabile ovvero l’applicazione della pena su richiesta delle parti a norma dell’articolo 444 del codice di procedura penale, anche se è stata concessa la sospensione condizionale della pena, comporta la confisca dell’immobile, salvo che appartenga a persona estranea al reato. Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni vigenti in materia di gestione e destinazione dei beni confiscati.
Le somme di denaro ricavate dalla vendita, ove disposta, dei beni confiscati sono destinate al potenziamento delle attività di prevenzione e repressione dei reati in tema di immigrazione clandestina.”
È pertanto importante, ai fini di non incorrere in queste gravi sanzioni penali, verificare che il conduttore, laddove cittadino straniero residente in Italia, sia in possesso di idoneo titolo di soggiorno.
Contratto affitto extracomunitari documenti
Il titolo di soggiorno per gli extracomunitari residenti in Italia è costituito dal permesso di soggiorno, un tesserino plasticato (o, in alcuni casi, un documento cartaceo) che viene rilasciato dalla Questura.
Nello specifico, è importante verificare la data di scadenza del permesso di soggiorno, al fine di accertarsi che lo stesso sia in corso di validità oppure, se scaduto, che lo straniero abbia provveduto al rinnovo e possieda le relative ricevute postali attestanti il rinnovo del titolo.
Diverso è il caso degli stranieri non residenti in Italia. Tali cittadini non disporranno del permesso di soggiorno italiano, in quanto residenti all’estero. Tuttavia, nulla vieta a un proprietario di concludere un contratto di locazione con un cittadino straniero non residente in Italia.
Comunicazione Questura per locazione extracomunitari
È importante essere a conoscenza che, chiunque ospiti in Italia un cittadino extra-comunitario, è tenuto ad effettuare alcune importanti segnalazioni alle autorità di immigrazione.
Quando comunicare alla Questura del contratto di locazione?
In particolare, ai sensi dell’Articolo 7 del TUI, chiunque fornisca alloggio a un cittadino extracomunitario o gli ceda beni immobili, è tenuto a rendere una apposita dichiarazione di ospitalità alle Autorità Locali di Pubblica Scurezza.
Tale dichiarazione va presentata entro le 48 ore di arrivo del cittadino straniero e, in caso di mancata comunicazione, l’ospitante è soggetto alla sanzione amministrativa da €160 a €1.100.
Come denunciare in Questura per affitto appartamento?
Per maggiori informazioni circa le modalità, vi invitiamo a consultare il nostro articolo dedicato alla dichiarazione di ospitalità.
Contratto di locazione stranieri comunitari
I contratti di affitto a stranieri comunitari seguono le stesse regole e procedure dei contratti sottoscritti con conduttori italiani.
A tal proposito, si precisa che i contratti di locazione ad uso abitativo devono essere a forma scritta, a pena di nullità.
Inoltre, devono contenere i seguenti elementi obbligatori:
- Data di stipula del contratto;
- Generalità della parte locatrice e della parte conduttrice;
- Descrizione dell’immobile;
- Durata della locazione;
- Importo del canone e modalità di versamento.
All’interno del contratto, può essere definito l’importo del deposito cauzionale – ovvero la somma di denaro che la parte locatrice richiede al conduttore come garanzia contro eventuali danni arrecati nell’appartamento. Tale importo, per legge, non può essere superiore a 3 mensilità del canone e deve essere restituito, al termine della locazione, a meno che il conduttore non abbia arrecato danni alla cosa locata.
Affitto a stranieri: contratti ad uso transitorio
Infine, in taluni casi è possibile stipulare contratti ad uso transitorio. Tali contratti hanno durata non superiore ai 18 mesi e possono essere stipulati solo in presenza di specifiche necessità transitorie del proprietario o dell’inquilino.
Tali necessità vanno esplicitate nel contratto e supportate da idonea documentazione. Di seguito forniamo degli esempi di tali necessità.
Da parte del locatore:
- la futura prospettiva di vendita dell’immobile locato; oppure
- la necessità di utilizzare l’immobile per esigenze abitative proprie o di un familiare;
- oppure per lavori di ristrutturazione già preventivati.
Da parte del conduttore:
- per esigenze lavorative; oppure
- per assistenza a un proprio familiare; oppure
- per acquisto, assegnazione o locazione di un’abitazione che si renda disponibile entro il periodo di durata del contratto; oppure
- per ristrutturazione della propria abituale residenza.
Affitto a stranieri senza codice fiscale
Spesso ci si chiede come sia possibile, per un cittadino non residente in territorio italiano e sprovvisto del codice fiscale, poter affittare un immobile in Italia.
A tal proposito, l’Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti con la risoluzione numero 5/E del 14 febbraio 2023.
L’Agenzia ha chiarito infatti che l’obbligo di indicazione del codice fiscale dei soggetti non residenti in Italia – nei casi in cui esso non risulti già a loro attribuito – si intende adempiuto con l’indicazione dei seguenti dati:
- Per le persone fisiche: nome e cognome, data e luogo di nascita, domicilio estero;
- Per i soggetti non persone fisiche: la denominazione, la ragione sociale dell’azienda e la sede legale. Si specifica inoltre che le società, associazioni o altre entità senza personalità giuridica dovranno inoltre indicare gli elementi di cui al punto 1 per almeno uno dei rappresentanti legali.
Di conseguenza, nelle richieste di registrazione dei contratti di locazione per i casi in oggetto, non è obbligatorio indicare il codice fiscale della parte conduttrice.
