Vai al contenuto Affittare a stranieri in Italia è lecito e molto frequente, ma comporta obblighi specifici che il proprietario deve conoscere per evitare sanzioni anche gravi. Dalla verifica dei documenti dell’inquilino alla comunicazione obbligatoria alla Questura entro 48 ore dall’arrivo, questa guida aggiornata al 2026 ti spiega tutto quello che devi sapere prima di firmare un contratto di locazione con un cittadino straniero, comunitario o extracomunitario.
Attenzione: l’art. 12 del D.Lgs. 286/1998 prevede la reclusione da 6 mesi a 3 anni per chi cede in locazione un immobile a cittadini extracomunitari privi di regolare permesso di soggiorno. Verifica sempre la documentazione prima di stipulare qualsiasi contratto.
Documenti necessari per affittare a uno straniero
Prima di firmare il contratto, il proprietario deve verificare i documenti del potenziale inquilino. I documenti variano a seconda della nazionalità.
Per i cittadini dell’Unione Europea, che hanno libera circolazione in Italia, devi richiedere un documento d’identità valido, il codice fiscale italiano o attestazione di richiesta, l’attestato di iscrizione anagrafica se già residente, e una prova di reddito come buste paga o estratto conto.
Per i cittadini extra-UE i documenti obbligatori da verificare sono il passaporto in corso di validità, il permesso di soggiorno valido oppure la ricevuta di rinnovo, il codice fiscale italiano e una prova di reddito stabile. Il permesso di soggiorno deve essere valido per tutta la durata del contratto o almeno rinnovabile. Non stipulare mai un contratto con un permesso scaduto senza ricevuta di rinnovo.
Il contratto di affitto per inquilini stranieri
Non esiste un contratto speciale per gli stranieri: si usano gli stessi contratti di locazione previsti dalla Legge 431/1998. Le tipologie principali sono il contratto libero 4+4 a canone libero, il contratto concordato 3+2 con canone secondo accordi territoriali, il contratto transitorio da 1 a 18 mesi e il contratto ad uso foresteria. Tutti devono essere registrati entro 30 giorni.
| Tipo di contratto | Durata | Canone |
|---|---|---|
| Libero (4+4) | 4+4 anni | Libero |
| Concordato (3+2) | 3+2 anni | Secondo accordi territoriali |
| Transitorio | 1–18 mesi | Libero |
| Uso foresteria | Variabile | Libero |
Ogni contratto deve contenere le generalità delle parti con codici fiscali, la descrizione dell’immobile con dati catastali, la durata e la data di decorrenza, l’importo del canone e le modalità di pagamento, il riferimento all’APE e l’importo del deposito cauzionale, che non può superare tre mensilità.
Cedolare secca con inquilini stranieri: conviene?
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale con un’imposta sostitutiva del 21% per contratti a canone libero e del 10% per contratti a canone concordato. Scegliendo la cedolare secca il proprietario non può aumentare il canone durante il periodo dell’opzione, ma è esonerato dall’imposta di registro e dall’imposta di bollo sulla registrazione e sui successivi rinnovi.
La cedolare secca si applica indipendentemente dalla nazionalità dell’inquilino e può essere scelta anche con stranieri, purché il contratto sia regolarmente registrato. Vuoi capire se conviene nel tuo caso specifico? I nostri consulenti fiscali calcolano il risparmio reale confrontando la cedolare secca con il regime IRPEF ordinario.
Come registrare il contratto di affitto
Tutti i contratti di locazione di durata superiore a 30 giorni devono essere registrati entro 30 giorni dalla stipula presso l’Agenzia delle Entrate. Puoi farlo online accedendo al servizio RLI sul sito dell’Agenzia delle Entrate con SPID o CIE, tramite un commercialista o CAF abilitato ai canali telematici Entratel, oppure recandoti direttamente a qualsiasi ufficio territoriale con il contratto in originale.
I costi in regime ordinario sono il 2% del canone annuo come imposta di registro per contratti abitativi, più €16 di imposta di bollo ogni 4 facciate del contratto. Con la cedolare secca entrambe le imposte sono azzerate.
Comunicazione alla Questura per affitto a stranieri: guida passo per passo
Questa è l’adempimento che i proprietari dimenticano più spesso e che comporta le sanzioni più immediate. Chi deve effettuarla: chiunque ceda in locazione un immobile a cittadini stranieri non comunitari, anche per periodi brevi. Il termine è tassativo: entro 48 ore dall’ingresso dello straniero nell’immobile, ridotte a 24 ore per le strutture ricettive.
Per adempiere devi collegarti al portale Alloggiati Web della Polizia di Stato all’indirizzo alloggiatiweb.poliziadistato.it, per il quale è necessaria una registrazione preventiva. Una volta dentro, inserisci i dati dello straniero: cognome, nome, data e luogo di nascita, nazionalità, tipo e numero di documento, data di arrivo e Comune di provenienza. Clicca su Invia e conserva la ricevuta di trasmissione. Conserva inoltre copia del documento d’identità e del permesso di soggiorno dell’inquilino per almeno cinque anni.
La mancata comunicazione è punita con una sanzione amministrativa da €160 a €1.100.
I cittadini UE non sono soggetti a questo obbligo per contratti di locazione ordinari. L’adempimento riguarda esclusivamente i cittadini di paesi non appartenenti all’Unione Europea.
Affitto a stranieri senza codice fiscale: cosa fare
Uno dei casi più frequenti che crea difficoltà ai proprietari è l’inquilino straniero che non ha ancora ottenuto il codice fiscale italiano. Il D.M. 10 gennaio 2017 prevede che, in mancanza del codice fiscale dell’inquilino, il contratto possa essere registrato usando in alternativa cognome, nome, data e luogo di nascita, Paese estero di residenza ed eventuale codice di identificazione fiscale estero. Il contratto deve essere ugualmente registrato entro 30 giorni. Lo straniero può richiedere il codice fiscale presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate oppure, se è all’estero, tramite il consolato italiano competente.
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Sanzioni per il proprietario: riepilogo
| Violazione | Sanzione |
|---|---|
| Omessa comunicazione Questura | €160 – €1.100 |
| Contratto non registrato | 120% – 240% imposta evasa |
| Locazione a straniero irregolare | Reclusione da 6 mesi a 3 anni |
| Cedolare secca non dichiarata | 240% – 480% dell’imposta |
FAQ
Posso affittare a uno straniero con permesso di soggiorno in scadenza?
Sì, purché l’inquilino abbia già presentato domanda di rinnovo e possa esibire la ricevuta della Questura, che ha valore di documento equipollente al permesso in corso di validità.
Devo comunicare alla Questura se affitto a un cittadino francese?
No. L’obbligo di comunicazione tramite Alloggiati Web non si applica ai cittadini dell’Unione Europea per contratti di locazione a lungo termine.
Posso usare la cedolare secca con un inquilino che non ha codice fiscale?
Sì. Il regime di cedolare secca si applica al proprietario indipendentemente dalla situazione fiscale dell’inquilino, a patto che il contratto sia regolarmente registrato con le modalità alternative previste.
Cosa succede se dimentico di comunicare l’affitto alla Questura?
Rischi una sanzione da €160 a €1.100. È consigliabile regolarizzare la posizione comunicando l’ingresso anche in ritardo per dimostrare la buona fede.
Il contratto di affitto con uno straniero ha bisogno di un mediatore?
No, non è obbligatorio. Per situazioni complesse, come stranieri senza codice fiscale, permessi in scadenza o contratti con aziende estere, il supporto di un consulente specializzato può però evitare errori costosi.
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