Die Vermietung an Ausländer in Italien ist zulässig und sehr häufig, bringt aber besondere Pflichten mit sich, die der Eigentümer kennen muss, um auch empfindliche Sanktionen zu vermeiden. Von der Überprüfung der Unterlagen des Mieters bis zur verpflichtenden Meldung bei der Questura, für Mieter aus Nicht-EU-Staaten, innerhalb von 48 Stunden nach der Ankunft erklärt Ihnen dieser auf 2026 aktualisierte Leitfaden alles, was Sie vor dem Abschluss eines Mietvertrags mit einem ausländischen Staatsbürger – aus der EU oder aus einem Nicht-EU-Staat – wissen müssen.
Achtung: Art. 12 des Gesetzesvertretenden Dekrets 286/1998 sieht eine Freiheitsstrafe von 6 Monaten bis zu 3 Jahren für denjenigen vor, der, um sich einen ungerechtfertigten Vorteil zu verschaffen, Staatsangehörigen von Nicht-EU-Staaten ohne gültige Aufenthaltserlaubnis entgeltlich eine Wohnung vermietet oder zur Verfügung stellt. Prüfen Sie daher immer die Unterlagen, bevor Sie einen Vertrag abschließen.
Erforderliche Unterlagen für die Vermietung an einen Ausländer
Vor der Unterzeichnung des Vertrags muss der Eigentümer die Unterlagen des potenziellen Mieters prüfen. Die Unterlagen unterscheiden sich je nach Staatsangehörigkeit.
Von Bürgern der Europäischen Union, die innerhalb der Europäischen Union Freizügigkeit genießen, sollten Sie einen gültigen Ausweis, die italienische Steuernummer (codice fiscale) oder den Nachweis ihrer Beantragung, die Meldebescheinigung (attestato di iscrizione anagrafica), falls sie bereits in Italien wohnen, sowie einen Einkommensnachweis wie Gehaltsabrechnungen oder Kontoauszüge verlangen.
Bei Staatsangehörigen von Nicht-EU-Staaten sind folgende Unterlagen verpflichtend zu prüfen: ein gültiger Reisepass, eine gültige Aufenthaltserlaubnis (permesso di soggiorno) oder der Nachweis eines Verlängerungsantrags, die italienische Steuernummer und ein Nachweis über ein stabiles Einkommen. Die Aufenthaltserlaubnis muss für die gesamte Mietdauer gültig oder zumindest verlängerbar sein. Schließen Sie niemals einen Vertrag mit abgelaufener Aufenthaltserlaubnis ohne Verlängerungsnachweis ab.
Der Mietvertrag für ausländische Mieter
Es gibt keinen besonderen Vertrag für Ausländer: Es werden dieselben Mietverträge verwendet, die das Gesetz 431/1998 vorsieht. Die wichtigsten Arten sind der freie Vertrag 4+4 mit freier Miete, der vereinbarte Vertrag 3+2 mit einer Miete nach örtlichen Vereinbarungen, der Übergangsvertrag von 1 bis 18 Monaten und der Vertrag zur Nutzung als Werkswohnung/Unterkunft (foresteria). Alle Verträge mit einer Dauer von mehr als 30 Tagen müssen innerhalb von 30 Tagen nach Abschluss registriert werden.
| Vertragsart | Dauer | Miete |
|---|---|---|
| Frei (4+4) | 4+4 Jahre | Frei |
| Vereinbart (3+2) | 3+2 Jahre | Nach örtlichen Vereinbarungen |
| Übergangsvertrag | 1–18 Monate | Frei |
| Nutzung als Unterkunft (foresteria) | Variabel | Frei |
Jeder Vertrag muss die Angaben zu den Parteien mit ihren Steuernummern, die Beschreibung der Immobilie mit den Katasterdaten, die Dauer und den Beginn, die Höhe der Miete und die Zahlungsmodalitäten, den Verweis auf den Energieausweis (APE) und die Höhe der Kaution enthalten, die drei Monatsmieten nicht überschreiten darf.
Cedolare secca bei ausländischen Mietern: Lohnt sie sich?
Die cedolare secca ist ein optionales Steuerregime mit einer Ersatzsteuer von 21 % für Verträge mit freier Miete und von 10 % für Verträge mit vereinbarter Miete. Wer sich für die cedolare secca entscheidet, darf die Miete während der Laufzeit der Option nicht erhöhen, ist aber von der Registersteuer und der Stempelsteuer bei der Registrierung und den späteren Verlängerungen befreit.
Die cedolare secca gilt unabhängig von der Staatsangehörigkeit des Mieters und kann auch bei ausländischen Mietern gewählt werden, sofern der Vertrag ordnungsgemäß registriert ist. Möchten Sie wissen, ob sie sich in Ihrem konkreten Fall lohnt? Unsere Steuerberater berechnen die tatsächliche Ersparnis im Vergleich der cedolare secca mit dem ordentlichen IRPEF-Regime.
Wie man den Mietvertrag registriert
Alle Mietverträge mit einer Dauer von mehr als 30 Tagen müssen innerhalb von 30 Tagen nach Abschluss bei der italienischen Finanzverwaltung (Agenzia delle Entrate) registriert werden. Sie können dies online über den RLI-Dienst auf der Website der Finanzverwaltung mit SPID oder CIE erledigen, über einen Steuerberater (commercialista) oder ein für die Entratel-Kanäle zugelassenes CAF oder persönlich in jedem örtlichen Büro mit dem Originalvertrag.
Die Kosten im ordentlichen Regime betragen 2 % der Jahresmiete als Registersteuer für Wohnraummietverträge, zuzüglich 16 € Stempelsteuer je 4 Seiten des Vertrags. Mit der cedolare secca entfallen beide Steuern.
Meldung bei der Questura bei Vermietung an Ausländer: Schritt-für-Schritt-Anleitung
Dies ist die Pflicht, die Eigentümer am häufigsten vergessen und die die unmittelbarsten Sanktionen nach sich zieht. Wer muss sie erfüllen: jeder, der Staatsangehörigen von Nicht-EU-Staaten eine Immobilie vermietet oder sie anderweitig beherbergt, auch für kurze Zeiträume. Die Frist ist zwingend: innerhalb von 48 Stunden nach dem Einzug des Ausländers in die Immobilie, verkürzt auf 24 Stunden für Beherbergungsbetriebe und Kurzzeitvermietungen.
Bei gewöhnlichen Mietverhältnissen müssen Sie die Gastfreundschafts-/Überlassungsmeldung (Art. 7 des Gesetzesvertretenden Dekrets 286/1998) bei der örtlichen Behörde für öffentliche Sicherheit (Questura oder gegebenenfalls Gemeinde) nach den lokal geltenden Verfahren einreichen. Das Portal Alloggiati Web der Staatspolizei (alloggiatiweb.poliziadistato.it) wird dagegen von Beherbergungsbetrieben und für Kurzzeitvermietungen genutzt und erfordert eine vorherige Registrierung.
Geben Sie in der Meldung die Daten des Ausländers an: Nachname, Vorname, Geburtsdatum und -ort, Staatsangehörigkeit, Art und Nummer des Dokuments, Ankunftsdatum und Herkunftsgemeinde. Bewahren Sie nach dem Versand die Übermittlungsbestätigung auf. Bewahren Sie außerdem Kopien des Ausweises und der Aufenthaltserlaubnis des Mieters mindestens fünf Jahre lang auf.
Die unterlassene Meldung wird mit einer Verwaltungsstrafe von 160 € bis 1.100 € geahndet.
EU-Bürger unterliegen dieser Pflicht bei gewöhnlichen Mietverträgen nicht. Die Pflicht betrifft ausschließlich Staatsangehörige von Ländern außerhalb der Europäischen Union. Bei Kurzzeitvermietungen und Beherbergungsbetrieben müssen dagegen alle Gäste, auch italienische und EU-Bürger, über Alloggiati Web registriert werden.
Vermietung an Ausländer ohne Steuernummer: was zu tun ist
Einer der häufigsten Fälle, die Eigentümern Schwierigkeiten bereiten, ist der ausländische Mieter, der noch keine italienische Steuernummer erhalten hat. Nach Art. 6 Abs. 2 des Dekrets des Präsidenten der Republik 605/1973 (siehe Resolution der Finanzverwaltung Nr. 5/E von 2023) kann der Vertrag, wenn der Mieter nicht in Italien ansässig ist und keine italienische Steuernummer hat, dennoch registriert werden, indem das Formular 69 bei einem Büro der Finanzverwaltung eingereicht wird, unter Angabe von Nachname, Vorname, Geburtsdatum und -ort, Wohnsitz (vollständige Adresse) im Ausland und gegebenenfalls einer ausländischen Steueridentifikationsnummer. Der Vertrag muss dennoch innerhalb von 30 Tagen registriert werden. Der Ausländer kann die Steuernummer bei jedem Büro der Finanzverwaltung oder, wenn er sich im Ausland befindet, über das zuständige italienische Konsulat beantragen.
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Sanktionen für den Eigentümer: Übersicht
| Verstoß | Sanktion |
|---|---|
| Unterlassene Meldung bei der Questura | 160 € – 1.100 € |
| Nicht registrierter Vertrag | 120 % der geschuldeten Steuer, mindestens 250 € (45 %, mindestens 150 €, bei Registrierung mit nicht mehr als 30 Tagen Verspätung) |
| Vermietung an einen Ausländer ohne gültige Aufenthaltsberechtigung | Freiheitsstrafe von 6 Monaten bis 3 Jahren |
| Nicht erklärte cedolare secca | 240 % der geschuldeten Steuer |
Häufig gestellte Fragen
Kann ich an einen Ausländer vermieten, dessen Aufenthaltserlaubnis bald abläuft?
Ja, sofern der Mieter bereits einen Verlängerungsantrag gestellt hat und die Bescheinigung der Questura vorlegen kann, die als gleichwertiges Dokument zur gültigen Aufenthaltserlaubnis gilt.
Muss ich die Questura informieren, wenn ich an einen französischen Staatsbürger vermiete?
Nein. Die Meldepflicht nach Art. 7 des Gesetzesvertretenden Dekrets 286/1998 gilt nicht für Bürger der Europäischen Union bei langfristigen Mietverträgen; bei Kurzzeitvermietungen müssen dagegen alle Gäste über das Portal Alloggiati Web registriert werden.
Kann ich die cedolare secca bei einem Mieter ohne Steuernummer nutzen?
Ja. Das Regime der cedolare secca gilt für den Eigentümer unabhängig von der steuerlichen Situation des Mieters, sofern der Vertrag ordnungsgemäß mit den vorgesehenen alternativen Verfahren registriert wird.
Was passiert, wenn ich vergesse, die Vermietung der Questura zu melden?
Es droht eine Strafe von 160 € bis 1.100 €. Es ist ratsam, die Situation zu bereinigen, indem Sie den Einzug auch verspätet melden, um Ihren guten Glauben zu belegen.
Braucht der Mietvertrag mit einem Ausländer einen Immobilienmakler?
Nein, das ist nicht verpflichtend. Bei komplexen Situationen, etwa bei Ausländern ohne Steuernummer, ablaufenden Aufenthaltserlaubnissen oder Verträgen mit ausländischen Unternehmen, kann die Unterstützung eines spezialisierten Beraters jedoch kostspielige Fehler vermeiden.
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