Louer à des étrangers en Italie est licite et très fréquent, mais cela comporte des obligations spécifiques que le propriétaire doit connaître pour éviter des sanctions parfois lourdes. De la vérification des documents du locataire à la déclaration obligatoire auprès de la Questura, pour les locataires extracommunautaires, dans les 48 heures suivant leur arrivée, ce guide mis à jour pour 2026 vous explique tout ce qu’il faut savoir avant de signer un bail avec un ressortissant étranger, communautaire ou extracommunautaire.
Attention : l’art. 12 du décret législatif 286/1998 prévoit une peine de réclusion de 6 mois à 3 ans pour quiconque, afin d’en tirer un profit injuste, loue ou met à disposition à titre onéreux un logement à des ressortissants extracommunautaires dépourvus d’un titre de séjour régulier. Vérifiez toujours les documents avant de signer tout contrat.
Documents nécessaires pour louer à un étranger
Avant de signer le contrat, le propriétaire doit vérifier les documents du futur locataire. Les documents varient selon la nationalité.
Pour les citoyens de l’Union européenne, qui bénéficient de la libre circulation au sein de l’Union européenne, vous devez demander une pièce d’identité en cours de validité, le code fiscal italien ou le justificatif de sa demande, l’attestation d’inscription au registre de la population (attestato di iscrizione anagrafica) s’ils résident déjà en Italie, ainsi qu’un justificatif de revenus tel que des bulletins de salaire ou des relevés bancaires.
Pour les ressortissants hors UE, les documents obligatoires à vérifier sont le passeport en cours de validité, le titre de séjour (permesso di soggiorno) valide ou le récépissé de renouvellement, le code fiscal italien et un justificatif de revenus stables. Le titre de séjour doit être valable pendant toute la durée du bail ou, au minimum, renouvelable. Ne signez jamais un bail avec un titre de séjour expiré sans récépissé de renouvellement.
Le contrat de location pour locataires étrangers
Il n’existe pas de contrat spécial pour les étrangers : on utilise les mêmes contrats de location que ceux prévus par la loi 431/1998. Les principaux types sont le contrat libre 4+4 à loyer libre, le contrat conventionné 3+2 avec un loyer fixé selon des accords territoriaux, le contrat transitoire de 1 à 18 mois et le contrat à usage de logement de fonction (foresteria). Tous les contrats d’une durée supérieure à 30 jours doivent être enregistrés dans les 30 jours suivant leur signature.
| Type de contrat | Durée | Loyer |
|---|---|---|
| Libre (4+4) | 4+4 ans | Libre |
| Conventionné (3+2) | 3+2 ans | Selon accords territoriaux |
| Transitoire | 1–18 mois | Libre |
| Usage de logement de fonction (foresteria) | Variable | Libre |
Chaque contrat doit contenir l’identité des parties avec leurs codes fiscaux, la description du bien avec ses données cadastrales, la durée et la date de prise d’effet, le montant du loyer et les modalités de paiement, la référence au certificat de performance énergétique (APE) et le montant du dépôt de garantie, qui ne peut excéder trois mois de loyer.
Cedolare secca avec des locataires étrangers : est-ce avantageux ?
La cedolare secca est un régime fiscal optionnel avec un impôt de substitution de 21 % pour les baux à loyer libre et de 10 % pour les baux à loyer conventionné. En optant pour la cedolare secca, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer pendant la période de l’option, mais il est exonéré de la taxe d’enregistrement et du droit de timbre sur l’enregistrement et sur les renouvellements successifs.
La cedolare secca s’applique indépendamment de la nationalité du locataire et peut aussi être choisie avec des étrangers, à condition que le bail soit régulièrement enregistré. Vous souhaitez savoir si elle est avantageuse dans votre cas précis ? Nos conseillers fiscaux calculent l’économie réelle en comparant la cedolare secca avec le régime ordinaire de l’IRPEF.
Comment enregistrer le contrat de location
Tous les baux d’une durée supérieure à 30 jours doivent être enregistrés auprès de l’administration fiscale italienne (Agenzia delle Entrate) dans les 30 jours suivant leur signature. Vous pouvez le faire en ligne via le service RLI sur le site de l’Agenzia delle Entrate avec SPID ou CIE, par l’intermédiaire d’un expert-comptable (commercialista) ou d’un CAF habilité aux canaux télématiques Entratel, ou en vous rendant dans n’importe quel bureau territorial avec le contrat original.
Les coûts en régime ordinaire sont de 2 % du loyer annuel au titre de la taxe d’enregistrement pour les baux d’habitation, plus 16 € de droit de timbre par tranche de 4 pages du contrat. Avec la cedolare secca, ces deux impôts sont supprimés.
Déclaration à la Questura pour la location à des étrangers : guide pas à pas
C’est la formalité que les propriétaires oublient le plus souvent et celle qui entraîne les sanctions les plus rapides. Qui doit l’effectuer : toute personne qui loue un bien ou héberge autrement des ressortissants étrangers non communautaires, même pour de courtes périodes. Le délai est strict : dans les 48 heures suivant l’entrée de l’étranger dans le logement, ramenées à 24 heures pour les établissements d’hébergement et les locations de courte durée.
Pour les locations ordinaires, vous devez présenter la déclaration d’hospitalité/de cession de logement (art. 7 du décret législatif 286/1998) à l’autorité locale de sécurité publique (Questura ou, le cas échéant, la mairie), selon les modalités adoptées localement. Le portail Alloggiati Web de la Police d’État (alloggiatiweb.poliziadistato.it) est en revanche utilisé par les établissements d’hébergement et pour les locations de courte durée, et nécessite une inscription préalable.
Dans la déclaration, indiquez les données de l’étranger : nom, prénom, date et lieu de naissance, nationalité, type et numéro de document, date d’arrivée et commune de provenance. Après l’envoi, conservez le récépissé de transmission. Conservez également une copie de la pièce d’identité et du titre de séjour du locataire pendant au moins cinq ans.
L’absence de déclaration est punie d’une sanction administrative de 160 € à 1 100 €.
Les citoyens de l’UE ne sont pas soumis à cette obligation pour les baux d’habitation ordinaires. L’obligation concerne exclusivement les ressortissants de pays n’appartenant pas à l’Union européenne. Pour les locations de courte durée et les établissements d’hébergement, en revanche, tous les hôtes, y compris les citoyens italiens et de l’UE, doivent être enregistrés via Alloggiati Web.
Location à des étrangers sans code fiscal : que faire
L’un des cas les plus fréquents qui posent des difficultés aux propriétaires est celui du locataire étranger qui n’a pas encore obtenu le code fiscal italien. En vertu de l’art. 6, alinéa 2, du décret du Président de la République 605/1973 (voir la résolution de l’Agenzia delle Entrate n° 5/E de 2023), si le locataire ne réside pas en Italie et n’a pas de code fiscal italien, le bail peut malgré tout être enregistré en déposant le formulaire 69 auprès d’un bureau de l’Agenzia delle Entrate, en indiquant nom, prénom, date et lieu de naissance, domicile (adresse complète) à l’étranger et, le cas échéant, le numéro d’identification fiscale étranger. Le bail doit être enregistré dans tous les cas dans les 30 jours. L’étranger peut demander le code fiscal dans n’importe quel bureau de l’Agenzia delle Entrate ou, s’il se trouve à l’étranger, par l’intermédiaire du consulat d’Italie compétent.
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Sanctions pour le propriétaire : récapitulatif
| Infraction | Sanction |
|---|---|
| Absence de déclaration à la Questura | 160 € – 1 100 € |
| Bail non enregistré | 120 % de l’impôt dû, minimum 250 € (45 %, minimum 150 €, si l’enregistrement a lieu avec un retard n’excédant pas 30 jours) |
| Location à un étranger en situation irrégulière | Réclusion de 6 mois à 3 ans |
| Cedolare secca non déclarée | 240 % de l’impôt dû |
Questions fréquentes
Puis-je louer à un étranger dont le titre de séjour arrive à expiration ?
Oui, à condition que le locataire ait déjà déposé une demande de renouvellement et puisse présenter le récépissé de la Questura, qui a valeur de document équivalent au titre de séjour en cours de validité.
Dois-je faire une déclaration à la Questura si je loue à un citoyen français ?
Non. L’obligation de déclaration prévue à l’art. 7 du décret législatif 286/1998 ne s’applique pas aux citoyens de l’Union européenne pour les baux de longue durée ; pour les locations de courte durée, en revanche, tous les hôtes doivent être enregistrés via le portail Alloggiati Web.
Puis-je utiliser la cedolare secca avec un locataire qui n’a pas de code fiscal ?
Oui. Le régime de la cedolare secca s’applique au propriétaire indépendamment de la situation fiscale du locataire, à condition que le bail soit régulièrement enregistré selon les modalités alternatives prévues.
Que se passe-t-il si j’oublie de déclarer la location à la Questura ?
Vous risquez une sanction de 160 € à 1 100 €. Il est conseillé de régulariser la situation en déclarant l’entrée même avec retard, afin de démontrer votre bonne foi.
Le bail avec un étranger nécessite-t-il un agent immobilier ?
Non, ce n’est pas obligatoire. Pour des situations complexes, comme des étrangers sans code fiscal, des titres de séjour arrivant à expiration ou des contrats avec des sociétés étrangères, l’appui d’un conseiller spécialisé peut toutefois éviter des erreurs coûteuses.
Vous louez à un locataire étranger et avez des doutes sur les formalités ?
Arletti & Partners assiste les propriétaires et les investisseurs immobiliers dans la gestion complète des baux avec des locataires étrangers : de la vérification des documents à l’enregistrement, de la déclaration à la Questura au choix du régime fiscal le plus avantageux. Nous gérons également les cas particuliers, comme les locataires sans code fiscal ou dont le titre de séjour arrive à expiration. Réservez une consultation en ligne avec réponse garantie sous 24 heures.