Supporto da A&P

Novità affitti brevi in cedolare secca: regole e adempimenti 2024

La legge di bilancio 2024 definisce l’imposta per le locazioni brevi a cedolare secca e i loro adempimenti, che interessano sia direttamente il privato, che l’utilizzo di servizi di intermediari.

Indice dei Contenuti

Italy Covid

Siamo in
Italia

Dottori
Commercialisti

Qualità
ISO 9001

Affitti brevi: la definizione

L’articolo 4, D.L. 24.04.2017, n. 50 definisce gli affitti brevi come: 

«contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare».

Vengono citati i “soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare” ovvero chi, anche attraverso piattaforme telematiche, mette in contatto soggetti che dispongono di unità immobiliari libere da locare con coloro che necessitano di una sistemazione, anche per brevi periodi di tempo, in affitto. 

A titolo di esempio ipotizziamo una situazione generica di locazione breve a scopo turistico, dove una persona fisica affitta per 3 giorni il suo appartamento in centro città dietro compenso.

Sia che venga svolta tra i privati, sia con intermediario, questa operazione sarà oggetto degli adempimenti che vedremo di seguito.  

Quali sono le locazioni brevi non soggette a registrazione?

L’art. 13 della Legge 9 dicembre 1998 n. 431 (Legge sulle locazioni) al comma 1 prevede l’obbligo a carico del locatore di registrare il contratto di locazione, qualunque sia l’importo pattuito o la tipologia di contratto. 

Sono escluse da questo obbligo solo le locazioni ad uso abitativo o turistico di durata inferiore ai 30 giorni.

Pertanto anche un affitto breve a scopo turistico, se di durata superiore a 30 giorni, ha l’obbligo di registrazione.

La registrazione del contratto di locazione prevede il pagamento di una imposta di registro pari al 2% del canone totale pattuito con un importo minimo da versare pari a €67,00

In caso di applicazione del regime cedolare secca l’imposta di registro prevista in sede di registrazione non è dovuta.  

Quante tasse si pagano sugli affitti brevi?

Tassazione affitti brevi e cedolare secca

Anche sui redditi da locazioni brevi turistiche è possibile applicare la cedolare secca. 

La cedolare secca è un regime fiscale facoltativo che permette di applicare sui redditi da locazione immobili un’unica imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali regionali e comunali. L’aliquota di tale imposta sostitutiva è pari al 21%

La cedolare secca è applicabile se vengono rispettati alcuni requisiti soggettivi (il locatore deve essere una persona fisica) e oggettivi (l’immobile deve essere ad uso abitativo e appartenere a determinate categorie catastali).  

Il regime della cedolare secca sugli affitti brevi viene disciplinato dal Decreto Legislativo del 14/03/2011 n. 23 e dalle successive fonti normative e di prassi. 

Quando conviene la cedolare secca?

Pare evidente che i redditi assoggettati a cedolare secca (21%) godano di un risparmio in termini di imposte rispetto all’applicazione di un regime di tassazione ordinario, che prevede una aliquota Irpef (che va da un 23% ad un 43% a seconda del reddito complessivo del locatore) oltre alle addizionali comunali e regionali.

È opportuno valutare la scelta di tale opzione prendendo in considerazione la situazione complessiva del contribuente.

Come noto ogni imposta sostitutiva dell’Irpef ha il grande svantaggio di non poter usufruire di alcuna detrazione. Pertanto, se il locatore ha sostenuto spese per le quali la normativa prevede una detrazione fiscale egli non potrà usufruirne rispetto all’imposta sostitutiva cedolare secca versata.

Quando non conviene la cedolare secca: esempio

 Si assume che:

  • Nell’anno d’imposta X siano stati percepiti affitti da locazioni brevi turistiche pari a €10.000. 
  • Nell’anno d’imposta X siano state sostenute spese per ristrutturazione che consentano una detrazione annua di €3.000.
  • Nell’anno d’imposta X non siano stati percepiti altri redditi assoggettati ad Irpef.

In caso di opzione per la cedolare secca, le imposte dovute saranno le seguenti: 

€10.000,00 x 21%= €2.100,00  

Imposte da versare: €2.100,00.

In caso di regime ordinario le imposte dovute saranno le seguenti: 

€10.000,00 x 23%= €2.300,00  

Detrazioni spettanti: €3.000,00  

Imposte da versare: €700,00.

Nel caso presentato, optare per la cedolare non risulta essere la scelta fiscalmente più conveniente.

Cedolare secca al 26% affitti brevi: come funziona

La novità 2024 sulle locazioni brevi 

La legge di bilancio 2024 ha introdotto importanti novità in termini di imposte sugli affitti brevi.  

Dal 1 gennaio 2024 la cedolare secca sui redditi derivanti da affitti brevi passa dal 21% al 26%, ma solo al realizzarsi di determinate condizioni. 

Continuerà infatti a trovare applicazione l’aliquota del 21% sul primo immobile locato. Tuttavia, nel caso in cui il contribuente possieda più di un immobile concesso in locazione, quelli successivi al primo verseranno una imposta pari al 26%

In sede di dichiarazione dei redditi il contribuente dovrà richiedere l’applicazione del 21% sugli affitti percepiti dal primo immobile in locazione, mentre sugli altri vedrà applicata l’aliquota più elevata del 26%. 

È stato chiarito che il proprietario potrà scegliere liberamente e in sede di dichiarazione su quale immobile in locazione applicare l’aliquota del 21%. È chiaro che verrà fatta una valutazione di convenienza che porterà ad assoggettare all’aliquota di favore l’immobile dal quale si percepiscono gli affitti più elevati. 

Esempio di come vengono tassati gli affitti brevi a partire dal 2024

Si propone di seguito un esempio di come vengono tassati gli affitti brevi a partire dall’anno 2024: 

Il proprietario A possiede tre immobili dai quali ha percepito i seguenti redditi di locazione nell’anno X: 

  • Immobile A: totale affitti percepiti €10.000,00 
  • Immobile B: totale affitti percepiti €6.000,00
  • Immobile C: totale affitti percepiti €12.000,00

In caso di opzione cedolare secca, le imposte da versare saranno le seguenti: 

  • Imposte immobile C: €2.520,00 (€12.000 x 21%
  • Imposte immobile A: €2.600,00 (10.000 €  x 26%
  • Imposte immobile B: €1.560,00 (6.000 €  x 26%)

Totale imposte da versare: €28.000.

La novità 2024 per gli intermediari nelle locazioni brevi turistiche

Gli adempimenti obbligatori degli intermediari immobiliari, sia fisici che in rete, attraverso portali telematici, sono stati definiti dal provvedimento del 12 luglio 2017 n. 132395.  

Sono stati disciplinati gli adempimenti sia per la conservazione dei dati trasmessi e dei documenti, sia per il versamento della ritenuta.  

Le novità 2024 dettate dalla legge di bilancio 2024 non modificano l’ammontare della ritenuta operata, che rimane del 21% per tutte le locazioni brevi, ma la definisce a titolo di acconto.   

Negli anni precedenti, tale ritenuta era infatti considerata a titolo definitivo di imposta. Solo in caso di  scelta per il regime ordinario Irpef, essa rappresentava una ritenuta a titolo di acconto. 

In sede di dichiarazione dei redditi occorrerà pertanto dichiarare gli affitti percepiti e versare l’eventuale conguaglio di imposta nel caso si possegga più di un immobile in locazione

Affitti brevi: nuovi adempimenti per i proprietari

Le novità in materia di locazioni brevi non riguardano solo gli aspetti fiscali legati alle imposte. 

La legge di Bilancio 2024 ha introdotto nuovi adempimenti obbligatori a carico dei proprietari. 

Nuovo obbligo nelle locazioni brevi: l’assegnazione di un codice CIN 

Il nuovo Codice di Identificazione Nazionale (CIN) è obbligatorio per le strutture turistico ricettive ma anche per le unità immobiliari con finalità la locazione turistica e locazione breve.  

Come richiedere il codice CIN 

Il codice CIN viene attribuito dal Ministero del Turismo. Deve essere richiesto dal locatore e la domanda deve essere accompagnata da una dichiarazione sostitutiva resa ai sensi degli articoli 46 e 47 del D.P.R. 445/2000 e contenente i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura.  

Si rende obbligatoria l’esposizione all’esterno dell’immobile o della struttura alla quale è stato assegnato «assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici».  

In caso di utilizzo di canali telematici, il CIN deve essere specificato in ogni annuncio pubblicato sia direttamente dal locatore che dall’intermediario.  

Nel caso in cui non vengano rispettati tali obblighi sono previste sanzioni pecuniarie fino a €8.000.  

Locazioni brevi: le novità sulla sicurezza

Non meno importanti son le novità che la Legge di Bilancio ha dettato in materia di sicurezza. 

In generale il proprietario deve garantire che gli immobili affittati siano dotati di impianti che rispettino gli standard di sicurezza previsti dalla normativa nazionale e regionale di competenza. 

A titolo di esempio, si tratta, in particolare, di assicurare la presenza di: 

  • dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti; 
  • estintori portatili 

 La normativa disciplina le regole secondo le quali vanno collocati i dispositivi di sicurezza all’interno dell’immobile (ad esempio la presenza ad ogni piano, il collocamento che sia visibile e vicino ai punti di accesso ecc.) 

Per tali norme occorre far riferimento al Decreto Legge del 3 settembre 2021.

Affitti brevi e Partita Iva 

Negli ultimi anni, le locazioni brevi, in particolare a scopo turistico, hanno visto uno sviluppo sempre più elevato. Chi possiede un immobile a disposizione trova più redditizio locarlo per brevi periodi piuttosto che stipulare contratti a lungo termine. 

La locazione per brevi periodi, soprattutto se coinvolge più immobili di proprietà, può diventare una vera e propria attività a tempo pieno. 

Quando la locazione di immobili diventa attività di impresa? Quando è obbligatorio aprire la Partita Iva? 

La differenza tra attività svolta da un privato e quella svolta dall’imprenditore non sempre è ben definita. 

Dal punto di vista fiscale, la differenza è rilevante, in quanto il regime agevolato della cedolare secca non è applicabile in caso di attività svolta in regime di impresa. Inoltre, l’apertura di una Partita Iva impone il rispetto di ulteriori adempimenti contabili e fiscali. 

Fortunatamente, la normativa in materia di locazioni brevi turistiche stabilisce un parametro a cui far riferimento. 

Si tratta di attività di impresa quando il soggetto destina alla locazione breve più di 4 immobili

Pertanto fino a 4 immobili locati non vi è obbligo di apertura della Partita Iva

Riferimenti Normativi

Ottieni un preventivo gratuito

Prenota Video-call

Ricevi supporto professionale con una consulenza online con A&P.

Se ti affiderai a Studio A&P, il costo della call verrà sottratto dal preventivo finale.

Non perderti gli ultimi aggiornamenti

Ricevi aggiornamenti gratuiti dai nostri Esperti su immigrazione, diritto del lavoro, tassazione e altro ancora.