L’Agenzia delle Entrate ha recentemente pubblicato le risposte agli interpelli n. 28/2025 e n. 29/2025, fornendo importanti chiarimenti sull’applicazione dell’agevolazione fiscale “prima casa” per i residenti all’estero e sulle cause di decadenza del beneficio in caso di vendita infraquinquennale dell’immobile agevolato.
L’Agevolazione “Prima Casa”: requisiti e ambito di applicazione
L’agevolazione fiscale “prima casa” è disciplinata dalla Nota II-bis, comma 1, lettera a) dell’articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131 (Testo Unico sull’Imposta di Registro – TUR).
Tale beneficio consente l’applicazione dell’imposta di registro con aliquota ridotta del 2%, anziché il 9%, per l’acquisto di abitazioni non di lusso (escluse le categorie catastali A1, A8 e A9).
Per poter beneficiare dell’agevolazione, l’acquirente deve rispettare determinati requisiti, tra cui:
- L’immobile acquistato deve essere situato nel comune in cui l’acquirente ha o stabilisce entro 18 mesi la propria residenza;
- Con le modifiche introdotte dall’articolo 2 del decreto-legge 13 giugno 2023, se l’acquirente è residente all’estero e iscritto all’AIRE può beneficiare dell’agevolazione per l’acquisto di un immobile situato:
- Nel comune di nascita;
- In un comune in cui aveva la residenza prima del trasferimento all’estero;
- In un comune dove ha svolto attività lavorativa prima dell’espatrio.
Cause di decadenza dall’agevolazione “Prima Casa”
Il comma 4 della Nota II-bis disciplina le cause di decadenza dall’agevolazione. In particolare, il beneficio fiscale viene revocato, oltre che nell’ipotesi di dichiarazione mendace, se l’immobile acquistato con l’aliquota agevolata viene venduto o trasferito per atto a titolo oneroso o gratuito entro 5 anni dall’acquisto, salvo che il contribuente, entro un anno dalla vendita, proceda all’acquisto di un altro immobile da destinare a propria abitazione principale.
Se il contribuente decade dall’agevolazione, l’Agenzia delle Entrate provvede al recupero dell’imposta di registro nella misura ordinaria, applicando una sanzione pari al 30% della differenza d’imposta e gli interessi di mora.
Interpello n. 28/2025: agevolazione “Prima Casa” e residenza all’estero
Con la risposta all’interpello n. 28/2025, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che i residenti all’estero possono beneficiare dell’agevolazione “prima casa” anche se l’immobile che intendono acquistare si trova in un comune in cui hanno risieduto prima dell’espatrio, e non necessariamente nell’ultimo comune di residenza prima del trasferimento.
Nel caso specifico, un contribuente, residente all’estero dal 2013 e iscritto all’AIRE, ha manifestato l’intenzione di acquistare un immobile nel comune di Y, dove aveva vissuto fino al 2009, prima di trasferirsi nel comune di W e successivamente espatriare. Il dubbio riguardava la corretta interpretazione della locuzione “prima del trasferimento all’estero”, ovvero se il beneficio fosse applicabile solo per gli immobili situati nell’ultimo comune di residenza prima dell’espatrio o anche in comuni di residenza precedenti.
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il beneficio è riconosciuto per l’acquisto in qualsiasi comune in cui il contribuente abbia risieduto o lavorato prima del trasferimento all’estero, senza limitazioni al solo ultimo comune di residenza.
Tale interpretazione è coerente con la finalità della norma, che mira a valorizzare qualsiasi legame oggettivo tra il contribuente e il territorio.
Interpello n. 29/2025: vendita infraquinquennale e acquisto di un terreno all’estero
Con la risposta all’interpello n. 29/2025, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito alla possibilità di evitare la decadenza dall’agevolazione “prima casa” nel caso di vendita infraquinquennale dell’immobile e successivo acquisto di un terreno edificabile all’estero.
Il caso riguardava un contribuente residente all’estero che, dopo aver acquistato un immobile in Italia con le agevolazioni “prima casa” nel 2020, lo ha venduto nel luglio 2024, prima del decorso dei cinque anni. Entro un anno dalla vendita, intende acquistare un terreno edificabile all’estero per costruire un’abitazione principale.
L’Agenzia ha confermato che il contribuente può evitare la decadenza dall’agevolazione solo se, entro un anno dalla vendita, il nuovo immobile venga almeno parzialmente edificato, con la realizzazione delle mura perimetrali e della copertura.
Inoltre, il contribuente dovrà fornire documentazione adeguata, tra cui:
- il rogito notarile di acquisto del terreno;
- il progetto edilizio;
- le autorizzazioni locali;
- le prove della dimora abituale.
