Wenn Sie sich entscheiden, Ihr Zuhause zu vermieten, ist es gut zu wissen, dass das italienische Gesetz spezifische Regeln und sehr genaue Verfahren für den Abschluss eines gültigen Mietvertrags vorsieht. Das Ignorieren dieser Regeln ist riskant, da Sie Strafen riskieren könnten.
Darüber hinaus muss der Vermieter, der sich entscheidet, an einen ausländischen Mieter zu vermieten, einige zusätzliche Verpflichtungen in Betracht ziehen.
Dieser Artikel wird Schritt für Schritt die zu berücksichtigenden Punkte analysieren, bevor Sie ein Haus in Italien an Ausländer vermieten.
Benötigte Dokumente für die Vermietung eines Hauses in Italien
Zunächst einmal ist es ratsam, bei der Vermietung Ihres Hauses an ausländische Staatsangehörige den potenziellen Mieter um die Vorlage seiner Dokumente zu bitten, insbesondere:
- Eine gültige Identitätskarte;
- Ihre Steuernummer;
- Ihre Aufenthaltsgenehmigung.
Darüber hinaus entscheiden sich viele Vermieter dafür, Dokumente über die wirtschaftlichen Ressourcen der potenziellen Mieter als Referenz anzufordern, unabhängig davon, ob diese italienische oder ausländische Staatsbürger sind. Dies dient dazu, eine vorherige Prüfung des Bewerbers durchzuführen und Probleme im Zusammenhang mit Zahlungsunfähigkeit zu vermeiden.
Zu den Dokumenten über wirtschaftliche Ressourcen können beispielsweise die letzte Gehaltsabrechnung, der Arbeitsvertrag oder der CUD gehören. Bei Selbstständigen kann die letzte Steuererklärung angefordert werden oder, bei einer Firma, die Bilanz des Unternehmens.
Kann ein Ausländer ein Haus in Italien mieten?
Aus Sicht des Mietvertrags unterscheidet sich die Vermietung eines Hauses an einen Ausländer nicht von den Verträgen, die einem italienischen Staatsbürger angeboten werden.
Es gibt zwei Hauptarten von Mietverträgen:
- Der Festmietvertrag (a canone concordato) – in diesem Fall wird die Miete gemäß spezifischen kommunalen Referenztabellen festgelegt. Es handelt sich um einen Vertrag mit einer Laufzeit von 3 Jahren, verlängerbar um weitere 2 Jahre, der einige Steuervorteile für den Eigentümer bietet.
- Der freie Mietvertrag (a canone libero) – in diesem Fall können die Parteien den monatlichen Mietbetrag für das Haus frei festlegen. Die Vertragslaufzeit beträgt 4 Jahre, verlängerbar um weitere 4 Jahre.
Zusätzlich ist es notwendig, das APE-Zertifikat sowie Dokumente wie:
- Katasterauszug;
- Grundriss;
- Bescheinigung über die Eignung der Immobilie und ihrer Einrichtungen;
- Gegebenenfalls die Hausordnung.
Wie vermietet man eine Wohnung in Italien: „cedolare secca“
Bei der Registrierung des Mietvertrags hat der Eigentümer die Möglichkeit, sich für die Option der pauschalen Steuer („cedolare secca“) zu entscheiden.
Dies ist ein optionales Regime, das die Zahlung einer Steuer anstelle der Irpef und der zusätzlichen Steuern auf die Mieteinkünfte vorsieht.
Darüber hinaus bietet dieses Regime auch Vorteile für den Mieter:
- Es müssen keine Registrierungs- und Stempelgebühren gezahlt werden, die normalerweise für Mietregistrierungen, Kündigungen und Verlängerungen fällig wären.
- Der Eigentümer verzichtet für die Dauer der Option auf das Recht, eine Anpassung der Miete zu verlangen, auch wenn dies im Vertrag vorgesehen ist.
Die Entscheidung, sein Haus an einen Ausländer zu vermieten, beeinträchtigt nicht das Recht des Vermieters, die pauschale Steueroption anzuwenden. Allerdings kann das Regime nicht auf Mietverträge angewendet werden, die mit Mietern abgeschlossen werden, die im Rahmen einer geschäftlichen oder selbstständigen Tätigkeit handeln – mit einigen Ausnahmen.
Wie registriere ich einen Mietvertrag?
Alle Mietverträge von Immobilien müssen bei der italienischen Finanzbehörde (Agenzia delle Entrate) registriert werden, unabhängig von der vereinbarten Miethöhe.
Ausnahmen sind Verträge, die insgesamt 30 Tage pro Jahr nicht überschreiten, für die keine Registrierungspflicht besteht.
Die Registrierung von Mietverträgen muss innerhalb von 30 Tagen ab dem Datum des Vertragsabschlusses oder ab dem Vertragsbeginn erfolgen – je nachdem, welches früher liegt.
Ein Mietvertrag kann auf verschiedene Weise registriert werden, z. B.:
- Online, über die Online-Dienste der italienischen Finanzbehörde;
- Persönlich, durch Ausfüllen des RLI-Formulars bei einem Büro der italienischen Finanzbehörde;
- Durch die Beauftragung eines lizenzierten Vermittlers.
Bei der Registrierung des Mietvertrags muss die Steuernummer des Mieters angegeben werden.
Vermietung eines Hauses in Italien an Nicht-EU-Bürger mit Aufenthaltsgenehmigung
Das Gesetzesdekret Nr. 286 vom 25. Juli 1998 – „Einheitstext zur Einwanderung (TUI)“ – erwähnt einige Verpflichtungen für Vermieter im Rahmen der Bestimmungen zur Bekämpfung der illegalen Einwanderung.
Insbesondere besagt Artikel 12, Absatz 5-bis, dass:
„Es sei denn, die Tat stellt ein schwerwiegenderes Verbrechen dar, wird jeder, der gegen Entgelt, zum Zwecke der Erzielung eines ungerechtfertigten Gewinns, einem Ausländer, der nicht im Besitz der erforderlichen Aufenthaltsgenehmigung zum Zeitpunkt des Abschlusses oder der Erneuerung des Mietvertrags ist, eine Unterkunft gewährt oder eine Immobilie vermietet, mit einer Freiheitsstrafe von sechs Monaten bis drei Jahren bestraft.“
Die Verurteilung durch einen rechtskräftigen Beschluss oder die Anwendung der Strafe auf Antrag der Parteien gemäß Artikel 444 der Strafprozessordnung, selbst wenn eine Bewährungsstrafe gewährt wurde, führt zur Einziehung des Eigentums, es sei denn, es gehört einer Person, die mit der Straftat nicht in Verbindung steht. Die bestehenden Vorschriften über die Verwaltung und den Verwendungszweck des eingezogenen Eigentums sind im anwendbaren Umfang zu beachten.
Die Erlöse aus dem Verkauf, falls vorhanden, des eingezogenen Eigentums werden zur Stärkung der Maßnahmen zur Prävention und Bekämpfung von Straftaten im Zusammenhang mit illegaler Einwanderung verwendet.
Es ist daher wichtig, um diese schwerwiegenden strafrechtlichen Sanktionen zu vermeiden, zu überprüfen, ob der Mieter – ausländischer Staatsbürger mit Wohnsitz in Italien – im Besitz eines gültigen Aufenthaltstitels ist.
Vermietung eines Hauses in Italien: Dokumente für Nicht-EU-Bürger
Der Aufenthaltstitel für Nicht-EU-Bürger in Italien ist die Aufenthaltsgenehmigung, eine Plastikkarte (oder in einigen Fällen ein Papierdokument), die von der örtlichen Ausländerbehörde ausgestellt wird.
Insbesondere ist es wichtig, das Ablaufdatum des Aufenthaltstitels zu überprüfen, um sicherzustellen, dass dieser gültig ist oder, falls er abgelaufen ist, dass der Ausländer ihn verlängert hat und die entsprechenden Postquittungen, die die Erneuerung des Aufenthaltstitels bestätigen, besitzt.
Der Fall von Ausländern, die nicht in Italien ansässig sind, ist anders. Solche Staatsbürger werden keinen italienischen Aufenthaltstitel haben, da sie im Ausland wohnhaft sind; jedoch gibt es nichts, was einen Vermieter daran hindert, einen Mietvertrag mit einem ausländischen Staatsbürger abzuschließen, der nicht in Italien ansässig ist.
Pflichtmitteilung bei Vermietung an Nicht-EU-Bürger
Es ist wichtig zu wissen, dass jeder, der einen Nicht-EU-Bürger in Italien beherbergt, bestimmte wichtige Meldungen an die Einwanderungsbehörden machen muss.
Wann ist der Mietvertrag bei der örtlichen Einwanderungsbehörde zu melden?
Gemäß Artikel 7 des TUI ist jeder, der Nicht-EU-Bürgern Unterkunft gewährt oder Immobilien an sie überträgt, verpflichtet, eine Erklärung der Gastfreundschaft an die örtliche öffentliche Sicherheit zu machen.
Diese Erklärung muss innerhalb von 48 Stunden nach der Ankunft des ausländischen Staatsbürgers eingereicht werden. Bei unterlassener Meldung wird eine Verwaltungsstrafe von 160 € bis 1.100 € verhängt.
Wie meldet man die Erklärung der Gastfreundschaft bei der Polizeibehörde?
Weitere Informationen zur Meldung der Vermietung an Ausländer finden Sie in unserem Artikel zur Erklärung der Gastfreundschaft.
Vermietung eines Hauses in Italien an EU-Bürger
Mietverträge, die mit ausländischen, EU-Mietern abgeschlossen werden, unterliegen denselben Regeln und Verfahren wie Verträge, die mit italienischen Mietern abgeschlossen werden.
Es sei darauf hingewiesen, dass Mietverträge für Wohnzwecke schriftlich erfolgen müssen, andernfalls sind sie nicht gültig.
Darüber hinaus müssen sie die folgenden, obligatorischen Elemente enthalten:
- Abschlussdatum des Vertrages;
- Persönliche Daten des Vermieters und des Mieters;
- Beschreibung der Immobilie;
- Mietdauer;
- Mietbetrag und Zahlungsweise.
Im Vertrag kann der Betrag der Kaution festgelegt werden. Die Kaution ist eine Geldsumme, die der Vermieter vom Mieter als Sicherheit für eventuelle Schäden in der Wohnung verlangt. Laut Gesetz darf dieser Betrag nicht mehr als drei Monatsmieten betragen. Die Kaution muss am Ende des Mietverhältnisses zurückerstattet werden, es sei denn, der Mieter hat Schäden an der Mietwohnung verursacht.
Vermietung eines Hauses in Italien: Übergangsverträge
Schließlich ist es in bestimmten Fällen möglich, sogenannte Übergangsverträge abzuschließen. Diese Verträge gelten für Zeiträume, die 18 Monate nicht überschreiten. Sie können nur abgeschlossen werden, wenn es spezifische Übergangsbedürfnisse des Vermieters oder Mieters gibt.
Diese Bedürfnisse müssen im Vertrag ausdrücklich angegeben und durch entsprechende Dokumentation belegt werden. Hier einige Beispiele für diese spezifischen Bedürfnisse:
Vom Vermieter:
- Der zukünftige Plan, die vermietete Immobilie zu verkaufen; oder
- Die Notwendigkeit, die Immobilie für den eigenen Wohnbedarf oder den eines Familienmitglieds zu nutzen; oder
- Für bereits budgetierte Renovierungsarbeiten.
Vom Mieter:
- Für berufliche Bedürfnisse; oder
- Für die Pflege eines Familienmitglieds; oder
- Für den Kauf oder die Anmietung einer Wohnimmobilie, die innerhalb der Laufzeit des Übergangsvertrages verfügbar wird; oder
- Für Renovierungsarbeiten in der eigenen Wohnung.
Vermietung eines Hauses in Italien an Ausländer ohne Steuernummer
Oft wird gefragt, wie es möglich ist, dass ein Ausländer, der nicht in Italien ansässig ist und keine Steuernummer hat, eine Immobilie in Italien mieten kann.
In diesem Zusammenhang hat die italienische Steuerbehörde in ihrer Entschließung Nr. 5/E vom 14. Februar 2023 einige Klarstellungen gegeben.
Die Behörde hat klargestellt, dass die Verpflichtung zur Angabe der Steuernummer von nicht in Italien ansässigen Personen – falls sie keine Steuernummer haben – durch die Angabe folgender Daten erfüllt wird:
- Für natürliche Personen: Vor- und Nachname, Geburtsdatum und -ort, ausländische Anschrift;
- Für Unternehmen: der Firmenname und der Sitz. Es wird auch angegeben, dass Unternehmen, Verbände oder andere Organisationen die in Punkt 1 genannten Daten für mindestens einen der gesetzlichen Vertreter angeben müssen.
Dementsprechend ist es bei der Beantragung der Registrierung eines Mietvertrages nicht zwingend erforderlich, die Steuernummer des Mieters anzugeben.