Lorsque vous décidez de mettre votre maison en location, il est important de savoir que la législation italienne impose des règles spécifiques et des procédures très précises pour conclure un contrat de location valide. Ignorer ces règles peut vous exposer à des sanctions.
De plus, le propriétaire qui décide de louer à un locataire étranger devra prendre en compte certaines démarches supplémentaires.
Cet article analysera les éléments à prendre en considération avant de louer une maison en Italie à des étrangers.
Documents nécessaires pour louer une maison en Italie
Tout d’abord, lorsque vous décidez de louer votre maison à des ressortissants étrangers, il est conseillé de demander au futur locataire de présenter les documents suivants:
- Une pièce d’identité valide;
- Son code fiscal;
- Son titre de séjour (c’est-à-dire le permis de séjour)
De plus, de nombreux propriétaires choisissent de demander une documentation concernant les ressources économiques des futurs locataires comme référence, que ceux-ci soient italiens ou étrangers. Cela permet d’effectuer une vérification préalable et d’éviter les problèmes liés à l’insolvabilité.
La documentation des ressources économiques peut inclure, par exemple, la dernière fiche de paie, le contrat de travail ou le CUD. Si le locataire est travailleur indépendant, la dernière déclaration fiscale peut être demandée ou, s’il s’agit d’une entreprise, le bilan de l’entreprise.
Un étranger peut-il louer un appartement en Italie?
D’un point de vue contractuel, la location d’une maison à un étranger n’implique pas un contrat différent de ceux proposés à un citoyen italien.
Il existe deux principaux types de contrats de location:
- Le contrat de location à loyer conventionné (« a canone concordato »). Dans ce cas, le loyer est déterminé selon des grilles de référence municipales spécifiques. Ce contrat a une durée de 3 ans, renouvelable pour 2 ans supplémentaires, et permet certains avantages fiscaux pour le propriétaire.
- Le contrat de location à loyer libre (« a canone libero »). Dans ce cas, les parties peuvent librement déterminer le montant du loyer mensuel. La durée du contrat est de 4 ans, renouvelable pour 4 ans supplémentaires.
En outre, il est nécessaire de disposer du certificat APE et de documents tels que:
- Le certificat cadastral;
- Le plan d’étage;
- Le certificat de conformité de la propriété et de ses installations;
- Le règlement de copropriété, le cas échéant.
Comment louer un appartement en Italie: la «cedolare secca»
Lors de l’enregistrement du bail, le propriétaire a la possibilité d’opter pour l’option du «cedolare secca».
Il s’agit d’un régime optionnel, qui consiste en le paiement d’un impôt unique remplaçant l’Irpef et les taxes additionnelles issues des revenus immobiliers.
De plus, ce régime présente également des avantages pour le locataire, à savoir:
- Il n’est pas nécessaire de payer les droits d’enregistrement et de timbre, normalement dus lors de la conclusion, la résiliation ou la prorogation des baux.
- Le propriétaire renonce à son droit de demander, pendant la durée de l’option, la mise à jour du loyer, même si elle est prévue dans le contrat.
Le choix de louer sa maison à un étranger n’affecte pas le droit du propriétaire d’appliquer la « cedolare secca ». Cependant, ce régime ne peut pas être appliqué aux baux conclus avec des locataires exerçant des activités professionnelles ou indépendantes, sauf exceptions.
Comment enregistrer un contrat de bail
Tous les contrats de location immobilière doivent être enregistrés auprès de l’Agence des Revenus italienne, quel que soit le loyer.
Les exceptions concernent les contrats ne dépassant pas un total de 30 jours par an, pour lesquels l’enregistrement n’est pas obligatoire.
L’enregistrement du contrat de location doit être effectué dans les 30 jours suivant la date de conclusion du contrat ou à partir de la date de début du contrat, si celle-ci est antérieure à la date de conclusion.
Un contrat de bail peut être enregistré de différentes manières, par exemple:
- En ligne, via les services en ligne de l’Agence des Revenus italienne;
- En personne, en remplissant le formulaire RLI dans un bureau de l’Agence des Revenus;
- En confiant le dossier à un intermédiaire agréé.
Lors de l’enregistrement du bail, il est obligatoire d’indiquer le code fiscal du locataire.
Louer une maison en Italie à des ressortissants non-UE avec un permis de séjour
Le Décret législatif n° 286 du 25 juillet 1998 – «Texte unique sur l’immigration (TUI)» – mentionne certaines obligations pour les propriétaires, dans le cadre de la lutte contre l’immigration clandestine.
En particulier, l’article 12, paragraphe 5-bis, stipule que:
«Sauf si le fait constitue un crime plus grave, toute personne qui, en échange d’argent, pour en tirer un profit injuste, donne un logement ou loue un bien à un étranger qui n’est pas en possession du permis de séjour nécessaire au moment de la conclusion ou du renouvellement du contrat de location, sera punie d’une peine d’emprisonnement de six mois à trois ans.
Une condamnation par un jugement définitif ou l’application de la peine à la demande des parties en vertu de l’article 444 du code de procédure pénale, même si une suspension est accordée, entraînera la confiscation de la propriété, sauf si celle-ci appartient à une personne non impliquée dans le crime. Les dispositions existantes sur la gestion et la destination des biens confisqués seront observées dans la mesure du possible.
Les sommes d’argent provenant de la vente éventuelle du bien confisqué seront affectées au renforcement des activités de prévention et de répression des crimes liés à l’immigration clandestine.»
Par conséquent, il est important, afin de ne pas encourir ces sanctions pénales graves, de vérifier que le locataire – ressortissant étranger résidant en Italie – est en possession d’un permis de séjour approprié.
Comment louer une maison en Italie: documents pour les ressortissants non-UE
Le titre de séjour pour les résidents non-UE en Italie est le permis de séjour. C’est une carte plastique (ou, dans certains cas, un document papier) délivré par le bureau local de l’immigration.
Il est important de vérifier la date d’expiration du permis de séjour pour s’assurer qu’il est valide ou, s’il a expiré, que le locataire a renouvelé son permis et possède les reçus postaux attestant le renouvellement.
Le cas des étrangers non résidents en Italie est différent. Ces citoyens n’auront pas de permis de séjour italien, étant résidents à l’étranger. Cependant, rien n’empêche un propriétaire de conclure un contrat de location avec un ressortissant étranger non résident en Italie.
Obligation de communication lors de la location à des ressortissants non-UE
Toute personne hébergeant un citoyen non-UE en Italie est tenue d’effectuer certaines déclarations importantes aux autorités d’immigration.
Quand notifier le contrat de location au bureau local de l’immigration?
Plus précisément, en vertu de l’article 7 du TUI, toute personne qui fournit un logement à un citoyen non-UE ou lui cède un bien immobilier doit remplir une déclaration d’hospitalité auprès de la Sécurité Publique Locale.
Cette déclaration doit être soumise dans les 48 heures suivant l’arrivée de l’étranger. En cas de non-déclaration, l’hôte est passible d’une amende administrative de 160 € à 1.100 €.
Comment déclarer la déclaration d’hospitalité à la Préfecture de Police?
Pour plus d’informations sur la manière de déclarer la location à un étranger, veuillez consulter notre article sur la déclaration d’hospitalité.
Louer une maison en Italie à des citoyens de l’UE
Les contrats de location signés avec des locataires étrangers, citoyens de l’UE, suivent les mêmes règles et procédures que les contrats signés avec des locataires italiens.
Il est à noter que les baux à usage résidentiel doivent être établis par écrit, sinon ils ne sont pas valides.
En outre, ils doivent contenir les éléments obligatoires suivants:
- Date de conclusion du contrat;
- Informations personnelles du bailleur et du locataire;
- Description de la propriété;
- Durée de la location;
- Montant du loyer et mode de paiement.
Dans le contrat, le montant de la caution peut être défini. La caution est une somme d’argent que le propriétaire exige du locataire comme garantie contre les dommages éventuels causés dans l’appartement. Par la loi, ce montant ne peut excéder trois mois de loyer. Elle doit être restituée à la fin du bail, sauf si le locataire a causé des dommages à la propriété.
Louer une maison en Italie: contrats transitoires
Dans certains cas, il est possible de conclure des contrats dits transitoires. Ces contrats sont prévus pour une période n’excédant pas 18 mois. Ils ne peuvent être conclus que s’il existe des besoins transitoires spécifiques du propriétaire ou du locataire.
Ces besoins doivent être explicitement mentionnés dans le contrat et être justifiés par une documentation appropriée. Voici quelques exemples de ces besoins spécifiques.
Du côté du propriétaire:
- le projet de vente du bien loué; ou
- le besoin d’utiliser la propriété pour ses propres besoins ou ceux de sa famille; ou
- pour des rénovations déjà budgétées.
Du côté du locataire:
- pour des besoins professionnels; ou
- pour s’occuper d’un membre de sa famille; ou
- pour l’achat ou la location d’une propriété qui sera disponible dans le cadre du contrat transitoire; ou
- pour des travaux de rénovation dans sa résidence habituelle.
Louer une maison en Italie à des étrangers sans code fiscal
Il est souvent demandé comment il est possible pour un étranger qui n’est pas résident en Italie et qui n’a pas de code fiscal de louer une propriété en Italie.
À cet égard, l’Agence des Revenus italienne a fourni des clarifications dans sa résolution n° 5/E du 14 février 2023.
L’Agence a précisé que l’obligation d’indiquer le code fiscal des non-résidents en Italie – dans le cas où ils n’en ont pas – est considérée comme remplie avec l’indication des données suivantes:
- Pour les particuliers : prénom et nom, date et lieu de naissance, adresse à l’étranger;
- Pour les entreprises : la dénomination sociale et le siège social. Il est également précisé que les entreprises, associations ou autres entités devront également indiquer les données mentionnées au point 1 pour au moins l’un des représentants légaux.
En conséquence, lors de la demande d’enregistrement d’un contrat de location, il n’est pas obligatoire d’indiquer le code fiscal du locataire.