Cuando decides poner tu casa en alquiler, es importante saber que la ley italiana establece reglas específicas y procedimientos muy precisos para formalizar un contrato de arrendamiento válido. Ignorar estas reglas es arriesgado, ya que podrías incurrir en sanciones.
Además, el propietario que decide alquilar a un inquilino extranjero tendrá que considerar algunos trámites adicionales.
Este artículo analizará los pasos a tener en cuenta antes de alquilar una casa en Italia a extranjeros.
Documentos necesarios para alquilar una casa en Italia
Primero que todo, cuando decides alquilar tu casa a ciudadanos extranjeros, es una buena idea pedirle al futuro inquilino que presente sus documentos, en específico:
Un documento de identidad válido;
Su código fiscal;
Su título de inmigración (es decir, el permiso de residencia).
Además, muchos propietarios eligen solicitar documentación sobre los recursos económicos que posee el futuro inquilino como referencia, ya sea que se trate de ciudadanos italianos o extranjeros. Esto se hace para realizar una verificación previa del solicitante y evitar problemas relacionados con la insolvencia.
La documentación sobre los recursos económicos puede incluir, por ejemplo, la última nómina, el contrato de trabajo o el CUD. Si el inquilino es autónomo, se puede pedir la última declaración de impuestos o, si es una empresa, el balance de la compañía.
¿Puede un extranjero alquilar un apartamento en Italia?
Desde el punto de vista del contrato de arrendamiento, alquilar una casa a un extranjero no implica un contrato diferente al que se ofrecería a un ciudadano italiano.
Existen dos tipos principales de contratos de arrendamiento:
Contrato de alquiler a precio fijo (“a canone concordato”): en este caso, el alquiler se determina según unas tablas de referencia municipales específicas. Este contrato tiene una duración de 3 años, renovable por otros 2, y ofrece algunos beneficios fiscales para el propietario.
Contrato de alquiler libre (“a canone libero”): en este caso, las partes pueden decidir libremente la cantidad del alquiler mensual. El contrato tiene una duración de 4 años, renovable por otros 4.
Además, es necesario contar con el certificado de eficiencia energética (APE) y otros documentos como:
- Certificado catastral;
- Plano de inmueble;
- Certificado de habitabilidad de la proprietad y sus instalaciones;
- Reglamento del condominio, si lo hubiera.
Cómo alquilar un apartamento en Italia: «cedolare secca»
Al registrar el contrato de arrendamiento, el propietario tiene la opción de optar por el régimen de «cedolare secca».
Se trata de un régimen fiscal opcional que sustituye al IRPEF y otros impuestos adicionales derivados de la renta de la propiedad.
Además, este régimen ofrece ventajas también para el inquilino, como:
- No es necesario pagar las tasas de registro y los impuestos de timbre. Tale sumas normalmente se deben abonar por la inscripción, terminación o renovación de los contratos de alquiler.
- El propietario renuncia al derecho de solicitar, durante la vigencia de la opción, la actualización del alquiler, incluso si está prevista en el contrato.
Optar por alquilar la casa a un extranjero no afecta el derecho del propietario a aplicar el régimen de cedolare secca. Sin embargo, este régimen no puede aplicarse a los arrendamientos celebrados con inquilinos que actúan en el ejercicio de actividades comerciales o autónomas, con algunas excepciones.
Cómo registrar un contrato de arrendamiento
Todos los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles deben registrarse obligatoriamente en la Agencia Tributaria Italiana, independientemente del monto acordado del alquiler.
Las excepciones son contratos que no superan los 30 días en total por año, para los cuales no es obligatorio el registro.
El registro del contrato debe realizarse dentro de los 30 días desde la fecha de firma del contrato o desde la fecha de inicio del contrato, si es anterior a la fecha de firma.
Un contrato de arrendamiento se puede registrar de varias maneras, como:
- En línea, a través de los servicios en línea de la Agencia Tributaria Italiana;
- En persona, completando el formulario RLI en una oficina de la Agencia Tributaria Italiana;
- A través de un intermediario autorizado.
Al registrar el contrato de arrendamiento, debe incluirse el código fiscal del inquilino.
Alquilar una casa en Italia a ciudadanos no pertenecientes a la UE con permiso de residencia
El Decreto Legislativo No. 286 del 25 de julio de 1998 – “Texto Único sobre Inmigración (TUI)” – menciona algunas obligaciones para los propietarios, como parte de las disposiciones contra la inmigración ilegal.
Específicamente, el artículo 12, párrafo 5-bis, establece que:
“Salvo que el hecho constituya un delito más grave, cualquier persona que, a cambio de dinero, para obtener un beneficio injusto, dé alojamiento o arriende una propiedad a un extranjero que no posea el permiso de residencia necesario al momento de la celebración o renovación del contrato de arrendamiento, será sancionado con prisión de seis meses a tres años.
La condena por una sentencia irrevocable o la aplicación de la pena a solicitud de las partes de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Penal, incluso si se ha concedido una sentencia suspendida, dará lugar a la confiscación de la propiedad, a menos que pertenezca a una persona ajena al delito. Se deberán observar las disposiciones existentes sobre la gestión y destino de la propiedad confiscada en la medida en que sean aplicables.
Las sumas de dinero derivadas de la venta, en su caso, de la propiedad confiscada se destinarán al fortalecimiento de las actividades para la prevención y represión de los delitos relacionados con la inmigración ilegal.»
Por lo tanto, es importante, para no incurrir en estas graves sanciones penales, verificar que el inquilino extranjero residente en Italia esté en posesión de un permiso de residencia adecuado.
Cómo alquilar una casa en Italia: documentos para ciudadanos no pertenecientes a la UE
El título de residencia para los residentes no pertenecientes a la UE en Italia es el permiso de residencia, una tarjeta plástica (o, en algunos casos, un documento en papel) emitida por la oficina de inmigración local.
Es fundamental verificar la fecha de vencimiento del permiso de residencia para asegurarse de que esté vigente o, si ha caducado, que el extranjero lo haya renovado y posea los recibos postales pertinentes que acrediten la renovación del permiso.
Si el inquilino es un extranjero no residente en Italia, no tendrá un permiso de residencia italiano. Sin embargo, no hay nada que impida al propietario celebrar un contrato de arrendamiento con un extranjero no residente en Italia.
Comunicación obligatoria al alquilar a ciudadanos no pertenecientes a la UE
Es importante tener en cuenta que cualquier persona que proporcione alojamiento a un ciudadano no perteneciente a la UE en Italia está obligada a realizar ciertos informes importantes a las autoridades de inmigración.
¿Cuándo notificar el contrato de alquiler a la oficina de inmigración local?
Específicamente, según el artículo 7 del TUI, cualquier persona que proporcione alojamiento a ciudadanos no pertenecientes a la UE o les transfiera bienes inmuebles está obligada a completar una declaración de hospitalidad ante la Seguridad Pública Local.
Esta declaración debe ser presentada dentro de las 48 horas siguientes a la llegada del ciudadano extranjero. En caso de no realizar el informe, el anfitrión está sujeto a una multa administrativa que oscila entre 160 € y 1.100 €.
¿Cómo reportar la declaración de hospitalidad a la Jefatura de Policía?
Para más información sobre cómo reportar el alquiler a extranjeros, consulta nuestro artículo sobre la declaración de hospitalidad.
Alquilar una casa en Italia a ciudadanos de la UE
Los contratos de arrendamiento firmados con inquilinos extranjeros de la UE siguen las mismas reglas y procedimientos que los contratos firmados con inquilinos italianos.
En este sentido, es importante destacar que los arrendamientos de uso residencial deben estar por escrito, de lo contrario no son válidos.
Además, deben contener los siguientes elementos obligatorios:
- Fecha de celebración del contrato;
- Información personal del arrendador y del arrendatario;
- Descripción de la propiedad;
- Duración del arrendamiento;
- Monto del alquiler y forma de pago.
Dentro del contrato se puede definir la cantidad del depósito de seguridad. Este es un monto que el arrendador solicita al inquilino como garantía contra posibles daños en el apartamento. Por ley, esta cantidad no puede exceder el equivalente a tres meses de alquiler. El depósito debe devolverse al final del contrato, a menos que el inquilino haya causado daños a la propiedad arrendada.
Alquilar una casa en Italia: contratos transitorios
Finalmente, en ciertos casos es posible celebrar contratos llamados transitorios. Estos contratos son por períodos que no exceden los 18 meses. Solo pueden celebrarse si existen necesidades transitorias específicas del propietario o del inquilino.
Tales necesidades deben explicitarse en el contrato y estar respaldadas por la documentación apropiada. A continuación se presentan algunos ejemplos de estas necesidades específicas.
Por parte del propietario:
- Planificación futura de venta de la propiedad arrendada;
- Necesidad de utilizar la propriedad para su propia vivienda o la de un familiar;
- Para renovaciones que ya han sido presupuestas.
Por parte del inquilino:
- Por necesidades laborales; o
- Por el cuidado de un familiar;
- Por la compra o alquiler de una vivienda que estará disponible denro del plazo del contrato transitorio;
- Por trabajos de renovación en su residencia habitual.
Alquilar una casa en Italia a extranjeros sin código fiscal
A menudo se pregunta cómo es posible que un extranjero que no reside en Italia y no tiene un código fiscal pueda alquilar una propiedad en Italia.
En este sentido, la Agencia Tributaria Italiana proporcionó algunas aclaraciones en su resolución número 5/E del 14 de febrero de 2023.
De hecho, la Agencia aclaró que la obligación de indicar el código fiscal de los no residentes en Italia – en caso de que no lo tengan – se considera cumplida con la indicación de los siguientes datos:
- Para individuos: nombre y apellido, fecha y lugar de nacimiento, dirección en el extranjero;
- Para empresas: el nombre de la empresa y su sede registrada. También se especifica que las empresas, asociaciones u otras entidades deberán indicar los datos mencionados en el punto 1 para al menos uno de los representantes legales.
Por lo tanto, al registrar un contrato de arrendamiento, no es obligatorio indicar el código fiscal del inquilino.