Alquilar a extranjeros en Italia es lícito y muy frecuente, pero conlleva obligaciones específicas que el propietario debe conocer para evitar sanciones incluso graves. Desde la verificación de los documentos del inquilino hasta la comunicación obligatoria a la Questura, para los inquilinos extracomunitarios, en un plazo de 48 horas desde su llegada, esta guía actualizada a 2026 te explica todo lo que necesitas saber antes de firmar un contrato de arrendamiento con un ciudadano extranjero, comunitario o extracomunitario.
Atención: el art. 12 del Decreto Legislativo 286/1998 prevé la pena de prisión de 6 meses a 3 años para quien, con el fin de obtener un beneficio injusto, arrienda o pone a disposición a título oneroso una vivienda a ciudadanos extracomunitarios sin permiso de residencia regular. Comprueba siempre la documentación antes de firmar cualquier contrato.
Documentos necesarios para alquilar a un extranjero
Antes de firmar el contrato, el propietario debe verificar los documentos del posible inquilino. Los documentos varían según la nacionalidad.
Para los ciudadanos de la Unión Europea, que disfrutan de libre circulación dentro de la Unión Europea, debes solicitar un documento de identidad válido, el código fiscal italiano o el justificante de su solicitud, el certificado de inscripción en el padrón (attestato di iscrizione anagrafica) si ya reside en Italia, y un justificante de ingresos como nóminas o extractos bancarios.
Para los ciudadanos de fuera de la UE, los documentos obligatorios que hay que verificar son el pasaporte en vigor, el permiso de residencia (permesso di soggiorno) válido o el justificante de renovación, el código fiscal italiano y un justificante de ingresos estables. El permiso de residencia debe ser válido durante toda la duración del contrato o, como mínimo, renovable. No firmes nunca un contrato con un permiso caducado sin justificante de renovación.
El contrato de alquiler para inquilinos extranjeros
No existe un contrato especial para extranjeros: se utilizan los mismos contratos de arrendamiento previstos por la Ley 431/1998. Los tipos principales son el contrato libre 4+4 con renta libre, el contrato concertado 3+2 con renta según acuerdos territoriales, el contrato transitorio de 1 a 18 meses y el contrato de uso de alojamiento para empleados (foresteria). Todos los contratos de duración superior a 30 días deben registrarse en un plazo de 30 días desde su firma.
| Tipo de contrato | Duración | Renta |
|---|---|---|
| Libre (4+4) | 4+4 años | Libre |
| Concertado (3+2) | 3+2 años | Según acuerdos territoriales |
| Transitorio | 1–18 meses | Libre |
| Uso de alojamiento para empleados (foresteria) | Variable | Libre |
Todo contrato debe incluir los datos de las partes con sus códigos fiscales, la descripción del inmueble con sus datos catastrales, la duración y la fecha de inicio, el importe de la renta y las condiciones de pago, la referencia al certificado de eficiencia energética (APE) y el importe de la fianza, que no puede superar tres mensualidades.
Cedolare secca con inquilinos extranjeros: ¿conviene?
La cedolare secca es un régimen fiscal opcional con un impuesto sustitutivo del 21 % para los contratos de renta libre y del 10 % para los contratos de renta concertada. Al optar por la cedolare secca, el propietario no puede aumentar la renta durante el período de la opción, pero queda exento del impuesto de registro y del impuesto de timbre sobre el registro y las sucesivas renovaciones.
La cedolare secca se aplica con independencia de la nacionalidad del inquilino y puede elegirse también con extranjeros, siempre que el contrato esté debidamente registrado. ¿Quieres saber si te conviene en tu caso concreto? Nuestros asesores fiscales calculan el ahorro real comparando la cedolare secca con el régimen ordinario del IRPEF.
Cómo registrar el contrato de alquiler
Todos los contratos de arrendamiento de duración superior a 30 días deben registrarse en la Agencia Tributaria italiana (Agenzia delle Entrate) en un plazo de 30 días desde su firma. Puedes hacerlo en línea a través del servicio RLI en la web de la Agencia Tributaria con SPID o CIE, mediante un contable (commercialista) o un CAF habilitado en los canales telemáticos Entratel, o presentándote en cualquier oficina territorial con el contrato original.
Los costes en régimen ordinario son el 2 % de la renta anual como impuesto de registro para los contratos de vivienda, más 16 € de impuesto de timbre por cada 4 páginas del contrato. Con la cedolare secca ambos impuestos se eliminan.
Comunicación a la Questura por alquiler a extranjeros: guía paso a paso
Esta es la obligación que los propietarios olvidan con más frecuencia y la que conlleva las sanciones más inmediatas. Quién debe cumplirla: cualquiera que arriende un inmueble o aloje de otro modo a ciudadanos extranjeros no comunitarios, incluso por períodos breves. El plazo es estricto: dentro de las 48 horas siguientes a la entrada del extranjero en el inmueble, reducidas a 24 horas para los establecimientos de alojamiento y los alquileres de corta duración.
Para los arrendamientos ordinarios debes presentar la comunicación de hospitalidad/cesión de inmueble (art. 7 del Decreto Legislativo 286/1998) a la autoridad local de seguridad pública (Questura o, cuando proceda, el Ayuntamiento), según las modalidades adoptadas a nivel local. El portal Alloggiati Web de la Policía de Estado (alloggiatiweb.poliziadistato.it) es, en cambio, el que utilizan los establecimientos de alojamiento y los alquileres de corta duración, y requiere un registro previo.
En la comunicación introduce los datos del extranjero: apellidos, nombre, fecha y lugar de nacimiento, nacionalidad, tipo y número de documento, fecha de llegada y municipio de procedencia. Tras el envío, conserva el justificante de transmisión. Conserva además copia del documento de identidad y del permiso de residencia del inquilino durante al menos cinco años.
La falta de comunicación se castiga con una sanción administrativa de 160 € a 1.100 €.
Los ciudadanos de la UE no están sujetos a esta obligación en los contratos de arrendamiento ordinarios. La obligación afecta exclusivamente a los ciudadanos de países que no pertenecen a la Unión Europea. En los alquileres de corta duración y en los establecimientos de alojamiento, en cambio, todos los huéspedes, incluidos los ciudadanos italianos y de la UE, deben registrarse a través de Alloggiati Web.
Alquiler a extranjeros sin código fiscal: qué hacer
Uno de los casos más frecuentes que causan dificultades a los propietarios es el inquilino extranjero que todavía no ha obtenido el código fiscal italiano. Conforme al art. 6, apartado 2, del Decreto del Presidente de la República 605/1973 (véase la Resolución de la Agencia Tributaria n.º 5/E de 2023), si el inquilino no reside en Italia y no tiene código fiscal italiano, el contrato puede registrarse igualmente presentando el Modelo 69 en una oficina de la Agencia Tributaria, indicando apellidos, nombre, fecha y lugar de nacimiento, domicilio (dirección completa) en el extranjero y, en su caso, el número de identificación fiscal extranjero. El contrato debe registrarse igualmente en un plazo de 30 días. El extranjero puede solicitar el código fiscal en cualquier oficina de la Agencia Tributaria o, si se encuentra en el extranjero, a través del consulado italiano competente.
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Sanciones para el propietario: resumen
| Infracción | Sanción |
|---|---|
| Falta de comunicación a la Questura | 160 € – 1.100 € |
| Contrato no registrado | 120 % del impuesto debido, mínimo 250 € (45 %, mínimo 150 €, si se registra con un retraso no superior a 30 días) |
| Arrendamiento a un extranjero en situación irregular | Prisión de 6 meses a 3 años |
| Cedolare secca no declarada | 240 % del impuesto debido |
Preguntas frecuentes
¿Puedo alquilar a un extranjero con el permiso de residencia a punto de caducar?
Sí, siempre que el inquilino ya haya presentado la solicitud de renovación y pueda exhibir el resguardo de la Questura, que tiene valor de documento equivalente al permiso en vigor.
¿Debo comunicarlo a la Questura si alquilo a un ciudadano francés?
No. La obligación de comunicación prevista en el art. 7 del Decreto Legislativo 286/1998 no se aplica a los ciudadanos de la Unión Europea en los arrendamientos de larga duración; en los alquileres de corta duración, en cambio, todos los huéspedes deben registrarse a través del portal Alloggiati Web.
¿Puedo utilizar la cedolare secca con un inquilino que no tiene código fiscal?
Sí. El régimen de cedolare secca se aplica al propietario con independencia de la situación fiscal del inquilino, siempre que el contrato se registre debidamente con las modalidades alternativas previstas.
¿Qué ocurre si olvido comunicar el alquiler a la Questura?
Te expones a una sanción de 160 € a 1.100 €. Conviene regularizar la situación comunicando la entrada aunque sea con retraso, para demostrar buena fe.
¿El contrato de alquiler con un extranjero necesita un agente inmobiliario?
No, no es obligatorio. Para situaciones complejas, como extranjeros sin código fiscal, permisos a punto de caducar o contratos con empresas extranjeras, el apoyo de un asesor especializado puede evitar errores costosos.
¿Estás alquilando a un inquilino extranjero y tienes dudas sobre los trámites?
Arletti & Partners asiste a propietarios e inversores inmobiliarios en la gestión completa de los contratos de arrendamiento con inquilinos extranjeros: desde la verificación de los documentos hasta el registro, desde la comunicación a la Questura hasta la elección del régimen fiscal más conveniente. Gestionamos también los casos especiales, como inquilinos sin código fiscal o con el permiso de residencia a punto de caducar. Reserva una consulta en línea con respuesta garantizada en 24 horas.