Che cos’è l’IMU?
Più comunemente conosciuta come IMU, l’imposta municipale unica – o imposta municipale propria – è un’imposta patrimoniale dovuta per il possesso di immobili quali fabbricati, aree edificabili e terreni agricoli. E’ in vigore dal 2012 ed è stata introdotta con l’art. 13 del D. L. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, in sostituzione dell’imposta comunale sugli immobili (ICI).
A seguito della legge di stabilità del 2014, l’IMU è stata abolita per le abitazioni principali ad esclusione di quelle facenti parti delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 ovvero le abitazioni di lusso.
Chi è tenuto al pagamento IMU?
Sono tenuti al pagamento dell’imposta i seguenti soggetti:
- proprietario di fabbricati, aree fabbricabili e terreni;
- titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie;
- locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria
- coniuge assegnatario della casa coniugale a seguito di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
- concessionario nel caso di concessione di aree demaniali.
Esenzione IMU per abitazione principale
A seguito della legge 27 dicembre 2013, n. 147 (legge di stabilità 2014), l’IMU non è dovuta per l’abitazione principale se non per quelle rientranti delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9; Perciò per tutte le abitazioni principali accatastate in categorie diverse i proprietari non sono tenuti al versamento del tributo.
Per “abitazione principale” si intende l’unita immobiliare in cui il soggetto passivo e i componenti del suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente.
Sono incluse nell’esenzione anche le pertinenze rientranti nelle categorie C/2, C/6, C/7 ma solo un’unita pertinenziale per categoria (nel caso si posseggano due C/6, su uno di essi l’IMU sarà dovuta).
Come si calcola la base imponibile
Il calcolo per la base imponibile è differente a seconda dell’immobile che si possiede:
- Fabbricati;
- Aree fabbricabili;
- Terreni agricoli.
Calcolo base imponibile per fabbricati
Per i Fabbricati iscritti in catasto, la base imponibile è costituita dal valore dell’immobile. Questo valore viene determinato partendo dalla rendita catastale (che è un valore attribuito dall’Agenzia delle Entrate ottenuto moltiplicando le dimensioni dell’immobile per la tariffa d’estimo attribuita dall’Ufficio Territoriale in base alla categoria catastale del bene), rivalutata del 5% e applicando un coefficiente, diverso per ogni categoria catastale, detto moltiplicatore.
Calcolo base imponibile per aree fabbricabili
Per le aree fabbricabili, la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, o a far data dall’adozione degli strumenti urbanistici, tenendo conto dei seguenti elementi:
- zona territoriale di ubicazione;
- indice di edificabilità;
- destinazione d’uso consentita;
- oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione;
- prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.
Calcolo base imponibile per terreni agricoli
Per i terreni agricoli, nonché per quelli non coltivati, la base imponibile è costituita dal valore ottenuto applicando all’ammontare del reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutato del 25 per cento, un moltiplicatore pari a 135.
Moltiplicatori per il calcolo della base imponibile
Di seguito vengono riportati i moltiplicatori, diversi per tipologia di immobile:
- Da A/1 a A/11 (ad esclusione della categoria A/10): 160;
- A/10: 80;
- Da B/1 a B/8: 140;
- C/1: 55;
- C/2,C/6,C/7: 160;
- C/3, C/4, C/5: 140.
La base imponibile risulterà dal seguente prodotto:
Rendita catastale x 1,05 (rivalutazione 5%) x Moltiplicatore.
Esempio per il calcolo della base imponibile
Il contribuente possiede un immobile, identificato al catasto come A/2 e una rendita catastale di € 400,00.
Essendo un A/2, il moltiplicatore risulta essere 160.
La base imponibile per il calcolo dell’IMU risulterà dal seguente prodotto:
400 x 1,05 x 160 = 96.000
Individuata la base imponibile verrà applicata la corretta aliquota, le quali sono stabilite a livello comunale, in base alla destinazione d’uso dell’immobile. Le aliquote sono reperibili sul sito dei rispettivi comuni oppure direttamente sul sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze.
Le aliquote sono comunemente espresse in millesimi di percentuale: è facile infatti trovare nelle delibere comunali il valore delle aliquote seguito dal questo simbolo ‰
Continuando con l’esempio di prima, la cui base imponibile era di 96.000, per poter calcolare l’imposta è necessario identificare l’aliquota corretta per la destinazione d’uso dell’immobile.
Mettiamo caso che l’immobile in questione sia una seconda casa a disposizione del proprietario (perciò nessuna locazione in atto o concessione ad uso gratuito a familiari), e che il comune in cui l’immobile è situato applichi per questa destinazione d’uso un’aliquota del 1,14‰.
L’imposta dovuta per l’anno sarà dato dal seguente prodotto:
96.000 x 1,14‰ = 96.000 x 0.00114 = 109,44
Questo è il valore dell’Imu dovuta che però è da suddividere in acconto e saldo.
Scadenza IMU: acconto e saldo
L’imposta viene pagata in 2 rate in quanto suddivisa in acconto e saldo:
- La prima rata, l’acconto, deve essere versata entro il 16 giugno di ciascun anno sulla base dell’aliquota e delle detrazioni dei dodici mesi dell’anno precedente.
- La seconda rata, a saldo dell’imposta dovuta per l’intero anno, deve essere versata entro il 16 dicembre, con eventuale conguaglio sulla prima rata, sulla base della delibera di approvazione delle aliquote del comune in cui l’immobile è situato. Nel caso di mancata pubblicazione della delibera entro il 28 ottobre, si applicano per il versamento del saldo le aliquote adottate per l’anno precedente.
Ai fini del calcolo imposta si ricorda che questa è dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso. Si diviene soggetti passivi alla data del rogito. Se questa data è anteriore al 15 del mese si paga l’IMU per l’intero mese mentre, in caso contrario, si paga a partire dal giorno esatto del cambio di proprietà (compreso).
È possibile effettuare il versamento del tributo attraverso una delle seguenti modalità:
- Attraverso il modello F24;
- Tramite bollettino di c/c postale;
- Sulla piattaforma PagoPa.
Come si paga l’IMU arretrata e quanto costa: il ravvedimento operoso
Per tutti i contribuenti in ritardo con il pagamento IMU è previsto, oltre al versamento di quanto dovuto, l’aggiunta di sanzioni e interessi. Secondo quanto previsto dall’art. 13 co. 1 del D.Lgs. n. 471/97, l’omesso o tardivo versamento è punito con la seguente sanzione amministrativa:
- Del 15% ridotto a 1/15 per giorno di ritardo, se questo non supera i 14 giorni;
- Del 15%, se il ritardo è compreso tra i 15 e i 90 giorni;
- Del 30%, se il ritardo è superiore a novanta giorni (art. 1 co. 774 della Legge n. 160/19).
Se la violazione non è stata constatata e non sono iniziate attività accertative di cui il contribuente è stato formalmente informato, è possibile sanare la propria posizione attraverso il ravvedimento operoso così da poter diminuire l’ammontare delle sanzioni dovute.
A seconda dei giorni che intercorrono tra il versamento e il giorno della scadenza, si potrà optare per diversi tipi di ravvedimento.
Ravvedimento super breve o ravvedimento “sprint”
È possibile avvalersi di questo tipo di ravvedimento se il pagamento viene effettuato entro 14 giorni dalla data della scadenza, ed entro tale intervallo, la sanzione è dello 0,1%, pari a 1/10 di quella ordinaria dell’1%, per ogni giorno di ritardo.
Ravvedimento Breve
Se il pagamento viene effettuato entro 30 giorni dalla scadenza prevista e oltre il termine dei 14 giorni del ravvedimento sprint, precisamente dal 15° al 30° giorno. La sanzione è ridotta di 1/10 e in questo caso è pari all’1,5% da calcolare sull’importo del tributo dovuto.
Ravvedimento medio
La sanzione si riduce di 1/9 ed è dell’1,67% quando il pagamento dell’IMU avviene entro 90 giorni dal termine previsto per il versamento, ovvero dal termine di presentazione della dichiarazione se si tratta di regolarizzazione di omissioni o di errori commessi in dichiarazione.
Ravvedimento lungo
Pagamento dopo i 90 giorni, ma comunque fatto entro il termine di 1 anno. In questo caso la sanzione si riduce di 1/8; è del 3,75%.
Ravvedimento lunghissimo
In questo caso sono previste due riduzioni diverse a seconda che il versamento venga effettuato entro oppure oltre i 2 anni. Nel primo caso la sanzione viene ridotta di 1/7 risultando quindi pari al 4,29%. Nel caso in cui il versamento avvenga la sanzione è ridotta di 1/6 e quindi pari al 5%.
L’ultimo caso di sanzione ridotta si ha nel periodo in cui viene notificata la violazione al contribuente ma questi effettua il versamento prima dell’emissione della cartella esattoriale. La sanzione viene ridotta di 1/5 che equivale ad una riduzione del 6%.
N.B Il ravvedimento operoso può essere effettuato solo tramite modello F24.
Agevolazioni IMU
Sono previste, per alcune casistiche, delle agevolazioni fiscali che vanno a diminuire fino al 50% la base imponibile per il calcolo dell’IMU.
Fattispecie che danno diritto all’agevolazione del 50%:
- Fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili;
- Fabbricati concessi, con apposito contratto registrato, in comodato a parenti di primo grado, escluse le categorie catastali A/1, A/8, A/9;
- Fabbricati di interesse storico o artistico.
Agevolazione IMU del 25%: locazioni a canone concordato (Legge n. 431/1998)
Rientrano nell’agevolazione del 25% gli immobili che vengono locati a canone concordato (i cui valori del canone non sono liberi ma vengono stabiliti dall’accordo territoriale del comune di riferimento) se questi rispettano i limiti e i criteri previsti nell’Accordo Territoriale sottoscritto tra le parti sociali.
Dichiarazione IMU
La dichiarazione IMU è la comunicazione con cui il proprietario di un immobile è tenuto a trasmettere le informazioni riguardanti modifiche soggettive o oggettive intervenute sull’unità immobiliare di sua proprietà.
Per maggiori informazioni sulle categorie di immobili e le variazioni interessate dalla dichiarazione, leggi la nostra guida sulla dichiarazione IMU.