La Legge di Bilancio 2026 (art. 1, comma 17, L. 199/2025) è intervenuta sulla normativa riguardante le locazioni brevi, riducendo la soglia oltre la quale scatta la presunzione di imprenditorialità nella locazione breve.
Ambito di applicazione
A partire dal periodo d’imposta 2026, la presunzione assoluta di esercizio di attività d’impresa scatterà quando vengano destinati alla locazione breve più di due appartamenti nel corso dell’anno. In altri termini, dal terzo immobile locato in forma turistica sarà obbligatoria l’apertura della partita IVA.
La norma, quindi, abbassa la soglia da quattro a due appartamenti, restringendo significativamente l’ambito della locazione breve esercitabile in forma non imprenditoriale.
L’art. 1, comma 595, della L. 178/2020 prevede una presunzione assoluta di imprenditorialità, che opera esclusivamente in base al numero di appartamenti destinati alla locazione breve nel periodo di imposta, indipendentemente dalla durata dei singoli contratti.
Sono sufficienti, pertanto, anche locazioni di pochi giorni all’anno affinché l’immobile concorra al raggiungimento del limite previsto.
La presunzione riguarda solo i contratti di locazione breve (di durata non superiore a 30 giorni) e non si applica alle locazioni ordinarie (4+4) o a canone concordato (3+2).
Nozione di “appartamento”
Ai fini del conteggio la locazione di singole stanze dello stesso appartamento, anche a soggetti diversi e con contratti distinti, vale come un solo appartamento; la presunzione invece è riferita al singolo contribuente e non all’immobile.
Non devono essere considerati gli appartamenti concessi in locazione ordinaria o in comodato, qualora siano poi destinati alla locazione breve da parte del sublocatore o del comodatario.
Obbligo di apertura della Partita IVA per gli affitti brevi
La Legge di Bilancio 2026 chiarisce che l’attività di locazione breve assume carattere professionale a partire dal terzo immobile destinato agli affitti brevi.
In tale ipotesi, il locatore è tenuto ad aprire la Partita IVA entro 30 giorni dall’inizio dell’attività, con conseguente applicazione delle regole fiscali e contributive proprie dell’esercizio di impresa o di lavoro autonomo.
Regime fiscale per la locazione breve fino a due immobili
Sul piano fiscale, la manovra conferma l’applicazione della cedolare secca al 21% per il primo immobile destinato alla locazione breve.
Per il secondo immobile, invece, è previsto un inasprimento dell’imposizione, con l’applicazione dell’aliquota del 26%, determinando un incremento della pressione fiscale per i contribuenti che gestiscono più unità immobiliari pur rimanendo al di sotto della soglia di professionalità.