Con le risposte a interpello n. 312/2025 e n. 314/2025, l’Agenzia delle Entrate interviene su due profili centrali della disciplina delle agevolazioni “prima casa”, fornendo chiarimenti rilevanti sia in tema di accesso al beneficio da parte dei soggetti trasferiti all’estero per ragioni di lavoro, sia con riferimento alle condizioni necessarie per evitare la decadenza in caso di alienazione dell’immobile agevolato prima del decorso del quinquennio.
Le due pronunce, lette congiuntamente, delineano un quadro interpretativo coerente, caratterizzato da un’apertura sostanziale nella valutazione del legame territoriale richiesto per l’accesso all’agevolazione e, al contempo, da un rigoroso rispetto dei termini e delle condizioni previste dalla norma per la conservazione del beneficio.
Prima casa e soggetti iscritti all’AIRE: valorizzato il legame sostanziale con il territorio
La risposta n. 312/2025 riguarda un cittadino italiano iscritto all’AIRE, trasferitosi all’estero per motivi di lavoro, che intende acquistare un immobile ad uso abitativo nel comune in cui ha svolto l’intero percorso scolastico e universitario, diverso sia dal comune di nascita sia da quello dell’ultima residenza anagrafica in Italia.
L’Agenzia richiama l’articolo 2, comma 1, del decreto-legge n. 69/2023, che ha modificato la Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al d.P.R. n. 131/1986 (TUR), precisando che la disciplina agevolativa per i soggetti trasferiti all’estero per ragioni di lavoro è oggi fondata su un criterio oggettivo, come chiarito dalla circolare n. 3/E del 2024, ed è svincolata dal requisito della cittadinanza.
In base alla disposizione vigente, possono accedere all’agevolazione le persone fisiche che, contestualmente:
- si siano trasferite all’estero per ragioni di lavoro;
- abbiano risieduto o svolto un’attività in Italia per almeno cinque anni prima del trasferimento;
- acquistino l’immobile nel comune di nascita, ovvero in quello in cui avevano la residenza o svolgevano la propria attività prima del trasferimento.
Sul punto, l’Agenzia ribadisce un’interpretazione ampia del concetto di “attività”, coerente con la prassi amministrativa consolidata (circolari nn. 1/1994 e 19/2001), chiarendo che esso ricomprende anche le attività di studio, ancorché non remunerate. Ne consegue che il comune in cui il contribuente ha svolto l’intero percorso scolastico e universitario può integrare il requisito territoriale richiesto dalla norma, in quanto espressione di un legame sostanziale e non meramente formale con il territorio.
Resta fermo il rispetto delle ulteriori condizioni previste dalla Nota II-bis, relative all’assenza di altri immobili agevolati e alla non titolarità di diritti reali su abitazioni sul territorio nazionale. Per questa specifica fattispecie, non è invece richiesto né il trasferimento della residenza nel comune in cui è situato l’immobile né la sua destinazione ad abitazione principale.
Vendita infraquinquennale: confermato il termine annuale per il riacquisto
Di segno più rigoroso è l’orientamento espresso nella risposta n. 314/2025, che affronta il tema della decadenza dalle agevolazioni “prima casa” in caso di alienazione dell’immobile prima del decorso di cinque anni dall’acquisto.
Richiamando il comma 4 della Nota II-bis, l’Agenzia ribadisce che, per evitare la decadenza, il contribuente deve procedere all’acquisto di un altro immobile entro dodici mesi dall’alienazione, destinandolo a propria abitazione principale. Secondo la circolare del 29 maggio 2013, n. 18, la stipula e la registrazione di un contratto preliminare entro tale termine non sono idonee a soddisfare il requisito normativo, in quanto il preliminare ha effetti meramente obbligatori e non determina il trasferimento della proprietà.
L’Agenzia esclude inoltre la possibilità di applicare in via analogica l’estensione a due anni del termine prevista dalla legge di Bilancio 2025 per l’ipotesi disciplinata dal comma 4-bis della Nota II-bis, relativa alla rivendita dell’immobile preposseduto in presenza di altro immobile già agevolato. Tale estensione non incide sulla disciplina generale della decadenza per vendita infraquinquennale, che continua a prevedere il termine annuale per il riacquisto.
A fondamento di tale conclusione, l’Amministrazione richiama il principio di stretta interpretazione delle norme agevolative, ribadito dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui le disposizioni che prevedono benefici fiscali non possono essere applicate oltre i casi e i tempi espressamente considerati dal legislatore.
In caso di impossibilità di procedere al riacquisto entro l’anno, il contribuente può avvalersi dell’istituto del ravvedimento operoso, presentando apposita istanza per la riliquidazione dell’imposta e versando la differenza dovuta e gli interessi, senza applicazione di sanzioni.
Considerazioni finali
Le due risposte confermano un approccio interpretativo equilibrato: da un lato, l’Agenzia valorizza il radicamento sostanziale del contribuente con il territorio italiano, riconoscendo rilievo anche all’attività di studio; dall’altro, mantiene un’impostazione rigorosa sul rispetto dei termini e degli effetti giuridici richiesti per la conservazione delle agevolazioni. Un orientamento che rafforza la certezza del diritto in un ambito, come quello della “prima casa”, di particolare rilevanza pratica e fiscale.
