El artículo 119 del Decreto-ley 34/2020 (el llamado «Decreto Rilancio»), que había elevado del 65 % al 110 % el porcentaje de deducción del Ecobonus para las intervenciones de rehabilitación energética en edificios existentes que cumplan determinadas condiciones y requisitos, fue modificado primero por el Decreto-ley n.º 176 de 2022 y por la Ley de Presupuestos 2023, que redujeron progresivamente el porcentaje de deducción hasta situarlo de nuevo en el 65 % para el año 2025, y por último por la Ley de Presupuestos 2025, que limitó aún más el acceso a la misma.
El Superbonus es un incentivo fiscal previsto por el Estado italiano que permite recuperar el 65 % de los gastos realizados en determinadas intervenciones de rehabilitación energética de edificios, mediante una deducción en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (Irpef) o en el impuesto sobre sociedades (Ires). Aunque ya no forma parte del «Superbonus 110 %», sigue vigente en 2025 como Ecobonus ordinario.
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Superbonus 2025: últimas novedades
El llamado Superbonus es una medida de incentivo fiscal que permite recuperar hasta el 65 % del gasto realizado en determinadas intervenciones de edificación. La recuperación se realiza mediante una deducción fiscal repartida en 10 años y era aplicable, en 2025, únicamente a las comunidades de propietarios (condomini) y a los edificios de 2 a 4 unidades inmobiliarias pertenecientes a un único propietario o en copropiedad de varias personas físicas. Ya no está disponible para los gastos realizados a partir de 2026.
Condiciones del Superbonus 65 % 2025
La deducción del 65 % se aplica a los gastos realizados del 1 de enero al 31 de diciembre de 2025, dentro de los límites que se describen a continuación, para la realización de intervenciones destinadas al ahorro energético (Ecobonus). La condición para obtener la ayuda es que, al finalizar la intervención, se logre la mejora de al menos dos clases energéticas del edificio.
Si ello no fuera posible, es necesario alcanzar la clase energética más alta.
¿Qué intervenciones se incluyen en el Superbonus?
Las intervenciones destinadas al ahorro energético que dan derecho a la deducción se dividen en intervenciones impulsoras (trainanti) e intervenciones impulsadas (trainati).
Intervenciones impulsoras (trainanti)
- Intervenciones de aislamiento térmico (sistema de aislamiento térmico por el exterior, «cappotto termico»). Estas intervenciones deben afectar a la envolvente del edificio con una incidencia superior al 25 % de la superficie disipante bruta.
- La sustitución de las instalaciones de climatización invernal existentes por instalaciones centralizadas de calefacción, refrigeración o suministro de agua caliente sanitaria, de condensación. Estas instalaciones deben tener una eficiencia al menos igual a la clase A. Además, deben realizarse en las zonas comunes del edificio.
- La sustitución de las instalaciones de climatización invernal existentes por instalaciones de calefacción, refrigeración o suministro de agua caliente sanitaria, de condensación. Estas instalaciones deben tener una eficiencia al menos igual a la clase A e instalarse en unidades inmobiliarias funcionalmente independientes.
En particular, las intervenciones anteriores se denominan IMPULSORAS (TRAINANTI) porque, si se cumple la condición del salto de dos clases energéticas, dan derecho en todo caso a la deducción (art. 119, apartado 1, del Decreto-ley 34/2020).
Además de estas intervenciones, también pueden beneficiarse de la ayuda todas las intervenciones incluidas en el Ecobonus y previstas por el Decreto-ley de 4 de junio de 2013 n.º 63 (las llamadas intervenciones IMPULSADAS, TRAINATI). La condición es que se realicen conjuntamente con las intervenciones impulsoras expuestas en los puntos anteriores (art. 119, apartado 2, del Decreto-ley 34/2020).
Intervenciones impulsadas (trainati)
- Aislamiento de la envolvente (deducción máx. 60.000 €)
- Colectores solares (deducción máx. 60.000 €)
- Generadores híbridos (deducción máx. 30.000 €)
- Bombas de calor (deducción máx. 30.000 €)
- Calderas de condensación de clase A + sistema de termorregulación avanzado (deducción máx. 30.000 €)
- Generadores de aire caliente de condensación (deducción máx. 30.000 €)
- Microcogeneradores (deducción máx. 100.000 €)
- Sistemas de automatización de edificios (building automation) (deducción máx. 15.000 €)
- Calentadores de agua con bomba de calor (deducción máx. 30.000 €)
- Ventanas y carpinterías (deducción máx. 60.000 €)
- Protecciones solares (deducción máx. 60.000 €)
- Calderas de biomasa (deducción máx. 30.000 €)
- Calderas de condensación de clase A (deducción máx. 30.000 €)
La condición es que en la unidad inmobiliaria se realice conjuntamente al menos una de las intervenciones IMPULSORAS a que se refiere el apartado 2.1
¿Quién puede solicitar el Superbonus?
Se incluyen entre los beneficiarios de la deducción los siguientes sujetos (art. 119, apartado 9, del Decreto-ley 34/2020):
- Personas físicas (propietarios, nudo propietarios, usufructuarios, arrendatarios)
- Comunidades de propietarios (condomini)
- Empresas y sociedades (solo por su cuota de las obras en las zonas comunes de la comunidad de propietarios)
- Entes públicos y privados que no desarrollan actividad comercial
- Asociaciones y cooperativas
El incentivo es válido para edificios existentes, debidamente inscritos en el catastro y al corriente en el pago del IMU. No se aplica a edificios en construcción. En el caso de intervenciones en la instalación térmica, los inmuebles deben contar con una instalación de calefacción existente.
Son deducibles los gastos realizados por las intervenciones efectuadas en los siguientes tipos de edificios:
- Edificios compuestos por dos a cuatro unidades inmobiliarias inscritas por separado en el catastro, incluso si pertenecen a un único propietario o están en copropiedad de varias personas físicas;
- Edificios constituidos en comunidad de propietarios o mini comunidades de propietarios;
- Edificios objeto de demolición y reconstrucción.
Superbonus 2025: requisitos
La obtención de la deducción está condicionada a la presencia de determinados requisitos y a la realización de ciertos trámites obligatorios que se resumen a continuación:
- Las intervenciones deben realizarse en edificios existentes y dotados de instalación de calefacción.
- Las intervenciones deben conllevar el salto de dos clases energéticas del edificio.
- Los beneficiarios de la deducción deben cumplir los requisitos previstos por el Decreto-ley de 4 de junio de 2013 n.º 63 (Ecobonus), entre los cuales: ostentar el inmueble en virtud de un derecho real de disfrute, no haber recibido subvenciones por la misma intervención, percibir rentas sujetas a imposición en Italia y realizar las intervenciones al margen del ejercicio de una actividad empresarial, artística o profesional.
- Las personas físicas pueden beneficiarse de la deducción del 110 % por las intervenciones realizadas en un máximo de dos unidades inmobiliarias. Por el contrario, las intervenciones efectuadas en las zonas comunes del edificio no cuentan para el cálculo del límite máximo de dos unidades y disfrutan, por tanto, en todo caso de la ventaja fiscal.
- A efectos de la deducción, es obligatorio que los técnicos habilitados envíen la comunicación con la que se certifican el cumplimiento de los requisitos previstos y la correspondiente adecuación de los gastos realizados en relación con las intervenciones beneficiadas (certificación ENEA, «asseverazione Enea»).
- A efectos de la deducción y de la cesión del crédito, es obligatorio colocar el visado de conformidad («visto di conformità») emitido por los economistas y contables (Dottori Commercialisti) y por los demás sujetos responsables de la asistencia fiscal habilitados para emitirlo.
Requisitos adicionales para el Superbonus 2025
El nuevo ordenamiento confirma para los gastos realizados en el año 2025 la deducción del 65 % limitada a las comunidades de propietarios (Condomini), pero solo para las intervenciones respecto de las cuales, a fecha 15 de octubre de 2024, conste:
- presentada la comunicación certificada de inicio de obras;
- adoptado el acuerdo de la junta de propietarios que aprobó la ejecución de las obras y presentada la comunicación certificada de inicio de obras (CILA), si las intervenciones las realizan las comunidades de propietarios;
- presentada la solicitud para obtener el título habilitante, si las intervenciones conllevan la demolición y reconstrucción de los edificios.
Además, se reconoce la facultad de repartir en diez cuotas anuales de igual importe la deducción correspondiente a los gastos realizados del 1 de enero de 2023 al 31 de diciembre de 2023.
Los límites máximos de gasto
El artículo 119 del Decreto 34/2020 estableció límites de gasto particulares para las intervenciones IMPULSORAS:
Intervenciones de aislamiento térmico (aislamiento térmico por el exterior)
- Edificios unifamiliares: límite de gasto deducible 50.000 €
- Unidades inmobiliarias situadas en el interior de edificios plurifamiliares funcionalmente independientes y con acceso autónomo desde el exterior: límite de gasto deducible 50.000 €
- Edificios compuestos por 2 a 4 unidades inmobiliarias inscritas por separado en el catastro, pertenecientes a un único propietario o en copropiedad de varias personas físicas: límite de gasto deducible 40.000 € multiplicado por cada unidad inmobiliaria que forme parte del edificio
- Edificios constituidos en comunidad de propietarios o mini comunidades de propietarios: límite de gasto deducible 40.000 € multiplicado por cada unidad inmobiliaria que forme parte del edificio hasta 8 unidades; 30.000 € multiplicado por cada unidad inmobiliaria que forme parte del edificio que exceda de las 8 unidades.
Intervenciones de sustitución de instalaciones de climatización invernal centralizadas y no centralizadas
- Edificios unifamiliares: límite de gasto deducible 30.000 €
- Unidades inmobiliarias situadas en el interior de edificios plurifamiliares funcionalmente independientes y con acceso autónomo desde el exterior: límite de gasto deducible 30.000 €
- Edificios compuestos por 2 a 4 unidades inmobiliarias inscritas por separado en el catastro, pertenecientes a un único propietario o en copropiedad de varias personas físicas: límite de gasto deducible 20.000 € multiplicado por cada unidad inmobiliaria que forme parte del edificio
- Edificios constituidos en comunidad de propietarios o mini comunidades de propietarios: límite de gasto deducible 20.000 € multiplicado por cada unidad inmobiliaria que forme parte del edificio hasta 8 unidades; 15.000 € multiplicado por cada unidad inmobiliaria que forme parte del edificio que exceda de las 8 unidades.
A efectos del cálculo del límite de gasto deducible, por unidades que forman parte del edificio se entienden todas las unidades que componen el edificio. En el cálculo se tienen en cuenta también los anexos, con exclusión de los situados en un edificio distinto de aquel en el que se realizan las intervenciones.
Para las intervenciones IMPULSADAS se hace referencia a los límites de gasto previstos por el Decreto-ley de 4 de junio de 2013 n.º 63 al que se refiere el apartado 2).
Cómo recuperar el 65 % de los gastos realizados
Existen tres modalidades para obtener la recuperación del 65 % de los gastos realizados en las intervenciones incluidas en el Superbonus.
- Deducción en la declaración de la renta: al beneficiario se le reconoce la deducción del 65 %, que se incluirá en la declaración de la renta repartida entre los titulares del derecho en 10 cuotas de igual importe, dentro del límite de su capacidad fiscal anual.
- Descuento en factura (sconto in fattura) y cesión del crédito: el beneficiario es titular de un crédito fiscal correspondiente a los gastos realizados. Puede ceder su crédito a terceros. Podrán adquirir el crédito:
- personas físicas
- personas jurídicas, entidades de crédito y otros intermediarios financieros
Tanto en el caso del descuento en factura como de la cesión del crédito, el beneficiario deberá ceder el crédito fiscal a un tercero.
Como es sabido, el Decreto-ley 39/2024 introdujo un bloqueo adicional al ya previsto por el Decreto-ley 11/2023 en materia de cesión del crédito, estableciendo como condiciones necesarias para seguir beneficiándose del descuento en factura o de la cesión del crédito después de dicho plazo:
- haber presentado la CILAS, el título habilitante o el acuerdo de la junta antes del 16 de febrero de 2023;
- haber realizado gastos, documentados mediante factura, por obras ya ejecutadas antes del 30 de marzo de 2024.
Cesión del crédito del Superbonus: cómo funciona
A continuación se resumen los pasos y las condiciones necesarias para la cesión del crédito fiscal (art. 121 del Decreto-ley 34/2020):
- La cesión del crédito solo puede efectuarse por estados de avance de obra (SAL);
- A efectos de la cesión, los estados de avance de obra no pueden ser más de dos;
- Cada estado de avance debe ser al menos igual al 30 % de la intervención total;
- Para que sea válido a efectos de la cesión del crédito, el estado de avance de obra (SAL) debe estar certificado por el técnico habilitado. La certificación se realiza mediante el envío de la comunicación ENEA, en la que también deberá certificarse la adecuación de los gastos a la intervención realizada;
- Transcurridos 5 días hábiles desde el envío de la certificación ENEA, el sujeto habilitado para colocar el visado de conformidad (economista-contable/profesional habilitado) podrá enviar la comunicación de cesión a la Agencia Tributaria italiana (Agenzia delle Entrate);
- La Agencia Tributaria (Agenzia delle Entrate) se reserva el derecho de comunicar en un plazo de 5 días hábiles el resultado positivo de la cesión o su suspensión durante 30 días, transcurridos los cuales la cesión puede ser rechazada o continuar según las modalidades previstas;
- En caso de resultado positivo, el crédito será visible en el cajón fiscal («cassetto fiscale») del cesionario antes del día 10 del mes siguiente a aquel en que se envió la comunicación de cesión;
- A continuación, el cesionario deberá confirmar el crédito en su cajón fiscal para concluir el procedimiento de cesión.
¿Qué riesgos corre un propietario de vivienda con el Superbonus 2025?
En el caso de que la Agencia Tributaria (Agenzia delle Entrate) constate el incumplimiento, incluso parcial, de los requisitos que dan derecho a la deducción fiscal, recuperará el importe correspondiente a la deducción indebida.
El sujeto que deberá pagar este importe a la Agencia Tributaria es el beneficiario de la deducción. A título de ejemplo: el propietario, el nudo propietario, el usufructuario, el inquilino, el comodatario, etc.
El importe a que se refiere el párrafo anterior se incrementa con:
- los intereses del cuatro por ciento anual (según lo previsto en el art. 20 del Decreto del Presidente de la República de 29 de septiembre de 1973, n.º 602);
- las sanciones del veinticinco por ciento (treinta por ciento para las infracciones cometidas antes del 1 de septiembre de 2024) del importe recuperado por la Agencia Tributaria (Agenzia delle Entrate) (según lo previsto en el art. 13 del Decreto legislativo de 18 de diciembre de 1997, n.º 471).
La recuperación del importe se efectúa frente al sujeto beneficiario. En caso de concurso en la infracción con dolo o culpa grave, se prevé la responsabilidad solidaria del proveedor que aplicó el descuento y de los cesionarios por el pago del importe y de los intereses correspondientes.
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