Affittare a stranieri in Italia \u00e8 lecito e molto frequente, ma comporta obblighi specifici che il proprietario deve conoscere per evitare sanzioni anche gravi. Dalla verifica dei documenti dell’inquilino alla comunicazione obbligatoria alla Questura entro 48 ore dall’arrivo, questa guida aggiornata al 2026 ti spiega tutto quello che devi sapere prima di firmare un contratto di locazione con un cittadino straniero, comunitario o extracomunitario.<\/p>\r\n
Attenzione: l’art. 12 del D.Lgs. 286\/1998<\/strong> prevede la reclusione da 6 mesi a 3 anni per chi cede in locazione un immobile a cittadini extracomunitari privi di regolare permesso di soggiorno. Verifica sempre la documentazione prima di stipulare qualsiasi contratto.<\/p>\r\n <\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n Prima di firmare il contratto, il proprietario deve verificare i documenti del potenziale inquilino. I documenti variano a seconda della nazionalit\u00e0.<\/p>\r\n Per i cittadini dell’Unione Europea, che hanno libera circolazione in Italia, devi richiedere un documento d’identit\u00e0 valido, il codice fiscale italiano o attestazione di richiesta, l’attestato di iscrizione anagrafica se gi\u00e0 residente, e una prova di reddito come buste paga o estratto conto.<\/p>\r\n Per i cittadini extra-UE i documenti obbligatori da verificare sono il passaporto in corso di validit\u00e0, il permesso di soggiorno valido oppure la ricevuta di rinnovo, il codice fiscale italiano e una prova di reddito stabile. Il permesso di soggiorno deve essere valido per tutta la durata del contratto o almeno rinnovabile. Non stipulare mai un contratto con un permesso scaduto senza ricevuta di rinnovo.<\/p>\r\n <\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n Non esiste un contratto speciale per gli stranieri: si usano gli stessi contratti di locazione previsti dalla Legge 431\/1998. Le tipologie principali sono il contratto libero 4+4 a canone libero, il contratto concordato 3+2 con canone secondo accordi territoriali, il contratto transitorio da 1 a 18 mesi e il contratto ad uso foresteria. Tutti devono essere registrati entro 30 giorni.<\/p>\r\n Ogni contratto deve contenere le generalit\u00e0 delle parti con codici fiscali, la descrizione dell’immobile con dati catastali, la durata e la data di decorrenza, l’importo del canone e le modalit\u00e0 di pagamento, il riferimento all’APE e l’importo del deposito cauzionale, che non pu\u00f2 superare tre mensilit\u00e0.<\/p>\r\n <\/p>\r\n La cedolare secca \u00e8 un regime fiscale opzionale con un’imposta sostitutiva del 21% per contratti a canone libero e del 10% per contratti a canone concordato. Scegliendo la cedolare secca il proprietario non pu\u00f2 aumentare il canone durante il periodo dell’opzione, ma \u00e8 esonerato dall’imposta di registro e dall’imposta di bollo sulla registrazione e sui successivi rinnovi.<\/p>\r\n La cedolare secca si applica indipendentemente dalla nazionalit\u00e0 dell’inquilino e pu\u00f2 essere scelta anche con stranieri, purch\u00e9 il contratto sia regolarmente registrato. Vuoi capire se conviene nel tuo caso specifico? I nostri consulenti fiscali calcolano il risparmio reale confrontando la cedolare secca con il regime IRPEF ordinario.<\/p>\r\n <\/p>\r\n <\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n Tutti i contratti di locazione di durata superiore a 30 giorni devono essere registrati entro 30 giorni dalla stipula presso l’Agenzia delle Entrate. Puoi farlo online accedendo al servizio RLI sul sito dell’Agenzia delle Entrate con SPID o CIE, tramite un commercialista o CAF abilitato ai canali telematici Entratel, oppure recandoti direttamente a qualsiasi ufficio territoriale con il contratto in originale.<\/p>\r\n I costi in regime ordinario sono il 2% del canone annuo come imposta di registro per contratti abitativi, pi\u00f9 \u20ac16 di imposta di bollo ogni 4 facciate del contratto. Con la cedolare secca entrambe le imposte sono azzerate.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n <\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n Questa \u00e8 l’adempimento che i proprietari dimenticano pi\u00f9 spesso e che comporta le sanzioni pi\u00f9 immediate. Chi deve effettuarla: chiunque ceda in locazione un immobile a cittadini stranieri non comunitari, anche per periodi brevi. Il termine \u00e8 tassativo: entro 48 ore dall’ingresso dello straniero nell’immobile, ridotte a 24 ore per le strutture ricettive.<\/p>\r\n Per adempiere devi collegarti al portale Alloggiati Web della Polizia di Stato all’indirizzo alloggiatiweb.poliziadistato.it, per il quale \u00e8 necessaria una registrazione preventiva. Una volta dentro, inserisci i dati dello straniero: cognome, nome, data e luogo di nascita, nazionalit\u00e0, tipo e numero di documento, data di arrivo e Comune di provenienza. Clicca su Invia e conserva la ricevuta di trasmissione. Conserva inoltre copia del documento d’identit\u00e0 e del permesso di soggiorno dell’inquilino per almeno cinque anni.<\/p>\r\n La mancata comunicazione \u00e8 punita con una sanzione amministrativa da \u20ac160 a \u20ac1.100.<\/p>\r\n I cittadini UE non sono soggetti a questo obbligo per contratti di locazione ordinari. L’adempimento riguarda esclusivamente i cittadini di paesi non appartenenti all’Unione Europea.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n <\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n Uno dei casi pi\u00f9 frequenti che crea difficolt\u00e0 ai proprietari \u00e8 l’inquilino straniero che non ha ancora ottenuto il codice fiscale italiano. Il D.M. 10 gennaio 2017 prevede che, in mancanza del codice fiscale dell’inquilino, il contratto possa essere registrato usando in alternativa cognome, nome, data e luogo di nascita, Paese estero di residenza ed eventuale codice di identificazione fiscale estero. Il contratto deve essere ugualmente registrato entro 30 giorni. Lo straniero pu\u00f2 richiedere il codice fiscale presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate oppure, se \u00e8 all’estero, tramite il consolato italiano competente.<\/p>\r\n Hai un inquilino straniero senza codice fiscale o difficolt\u00e0 con la registrazione del contratto? I nostri consulenti gestiscono i casi pi\u00f9 complessi di locazione internazionale. Richiedi assistenza con risposta entro 24 ore.<\/p>\r\n <\/p>\r\n <\/p>\r\n Posso affittare a uno straniero con permesso di soggiorno in scadenza?<\/i><\/strong> Devo comunicare alla Questura se affitto a un cittadino francese?<\/i><\/strong> Posso usare la cedolare secca con un inquilino che non ha codice fiscale?<\/i><\/strong> Cosa succede se dimentico di comunicare l’affitto alla Questura?<\/i><\/strong> Il contratto di affitto con uno straniero ha bisogno di un mediatore?<\/i><\/strong> <\/p>\r\n Arletti & Partners assiste proprietari e investitori immobiliari nella gestione completa dei contratti di locazione con inquilini stranieri: dalla verifica dei documenti alla registrazione, dalla comunicazione alla Questura alla scelta del regime fiscale pi\u00f9 conveniente. Gestiamo anche i casi speciali, come inquilini senza codice fiscale o con permesso di soggiorno in scadenza. 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Il contratto di affitto per inquilini stranieri<\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n
\r\n\r\n
\r\n \r\nTipo di contratto<\/th>\r\n Durata<\/th>\r\n Canone<\/th>\r\n<\/tr>\r\n<\/thead>\r\n \r\n Libero (4+4)<\/td>\r\n 4+4 anni<\/td>\r\n Libero<\/td>\r\n<\/tr>\r\n \r\n Concordato (3+2)<\/td>\r\n 3+2 anni<\/td>\r\n Secondo accordi territoriali<\/td>\r\n<\/tr>\r\n \r\n Transitorio<\/td>\r\n 1\u201318 mesi<\/td>\r\n Libero<\/td>\r\n<\/tr>\r\n \r\n Uso foresteria<\/td>\r\n Variabile<\/td>\r\n Libero<\/td>\r\n<\/tr>\r\n<\/tbody>\r\n<\/table>\r\n <\/ul>\r\n\r\n\r\n\r\n
Cedolare secca con inquilini stranieri: conviene?<\/h2>\r\n
Come registrare il contratto di affitto<\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n
Comunicazione alla Questura per affitto a stranieri: guida passo per passo<\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n
Affitto a stranieri senza codice fiscale: cosa fare\u00a0<\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n
Sanzioni per il proprietario: riepilogo<\/h2>\r\n
\r\n\r\n
\r\n \r\nViolazione<\/th>\r\n Sanzione<\/th>\r\n<\/tr>\r\n<\/thead>\r\n \r\n Omessa comunicazione Questura<\/td>\r\n \u20ac160 \u2013 \u20ac1.100<\/td>\r\n<\/tr>\r\n \r\n Contratto non registrato<\/td>\r\n 120% \u2013 240% imposta evasa<\/td>\r\n<\/tr>\r\n \r\n Locazione a straniero irregolare<\/td>\r\n Reclusione da 6 mesi a 3 anni<\/td>\r\n<\/tr>\r\n \r\n Cedolare secca non dichiarata<\/td>\r\n 240% \u2013 480% dell’imposta<\/td>\r\n<\/tr>\r\n<\/tbody>\r\n<\/table>\r\n FAQ<\/h2>\r\n
S\u00ec, purch\u00e9 l’inquilino abbia gi\u00e0 presentato domanda di rinnovo e possa esibire la ricevuta della Questura, che ha valore di documento equipollente al permesso in corso di validit\u00e0.<\/p>\r\n
No. L’obbligo di comunicazione tramite Alloggiati Web non si applica ai cittadini dell’Unione Europea per contratti di locazione a lungo termine.<\/p>\r\n
S\u00ec. Il regime di cedolare secca si applica al proprietario indipendentemente dalla situazione fiscale dell’inquilino, a patto che il contratto sia regolarmente registrato con le modalit\u00e0 alternative previste.<\/p>\r\n
Rischi una sanzione da \u20ac160 a \u20ac1.100. \u00c8 consigliabile regolarizzare la posizione comunicando l’ingresso anche in ritardo per dimostrare la buona fede.<\/p>\r\n
No, non \u00e8 obbligatorio. Per situazioni complesse, come stranieri senza codice fiscale, permessi in scadenza o contratti con aziende estere, il supporto di un consulente specializzato pu\u00f2 per\u00f2 evitare errori costosi.<\/p>\r\nStai affittando a un inquilino straniero e hai dubbi sugli adempimenti?<\/h2>\r\n