{"id":172381,"date":"2024-02-22T11:24:40","date_gmt":"2024-02-22T10:24:40","guid":{"rendered":"https:\/\/arlettipartners.com\/?p=172381"},"modified":"2025-10-09T11:51:09","modified_gmt":"2025-10-09T09:51:09","slug":"novita-affitti-brevi-in-cedolare-secca-regole-e-adempimenti-2024","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/arlettipartners.com\/it\/novita-affitti-brevi-in-cedolare-secca-regole-e-adempimenti-2024\/","title":{"rendered":"Novit\u00e0 affitti brevi in cedolare secca: regole e adempimenti 2024"},"content":{"rendered":"\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-affitti-brevi-la-definizione\">Affitti brevi: la definizione<\/h2>\n\n\n\n<p>L\u2019articolo 4, D.L. 24.04.2017, n. 50 definisce gli affitti brevi come:\u00a0<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>\u00abcontratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell&#8217;esercizio di attivit\u00e0 d&#8217;impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attivit\u00e0 di intermediazione immobiliare\u00bb.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p>Vengono citati i \u201csoggetti che esercitano attivit\u00e0 di intermediazione immobiliare\u201d ovvero chi, anche attraverso <strong>piattaforme telematiche<\/strong>, mette in contatto soggetti che dispongono di unit\u00e0 immobiliari libere da locare con coloro che necessitano di una sistemazione, anche per brevi periodi di tempo, in affitto.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>A titolo di esempio ipotizziamo una situazione generica di locazione breve a <strong>scopo turistico<\/strong>, dove una persona fisica affitta per 3 giorni il suo appartamento in centro citt\u00e0 dietro compenso. <\/p>\n\n\n\n<p>Sia che venga svolta tra i privati, sia con intermediario, questa operazione sar\u00e0 oggetto degli adempimenti che vedremo di seguito.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-quali-sono-le-locazioni-brevi-non-soggette-a-registrazione\">Quali sono le locazioni brevi non soggette a registrazione?<\/h3>\n\n\n\n<p>L\u2019art. 13 della Legge 9 dicembre 1998 n. 431 (Legge sulle locazioni) al comma 1 prevede l\u2019<strong>obbligo<\/strong> a carico del locatore<strong> di registrare il contratto<\/strong> di locazione, <strong>qualunque sia l\u2019importo pattuito o la tipologia<\/strong> di contratto.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Sono <strong>escluse <\/strong>da questo obbligo solo le locazioni ad uso abitativo o turistico di <strong>durata inferiore ai 30 giorni<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><\/p>\n<cite>Pertanto anche un affitto breve a scopo turistico, se di durata superiore a 30 giorni, ha l\u2019obbligo di registrazione.<\/cite><\/blockquote>\n\n\n\n<p>La <strong>registrazione <\/strong>del contratto di locazione prevede il pagamento di una <strong>imposta di registro pari al 2%<\/strong> <strong>del canone totale<\/strong> pattuito con un <strong>importo minimo <\/strong>da versare pari a <strong>\u20ac67,00<\/strong>.\u00a0<\/p>\n\n\n\n<p>In caso di applicazione del regime <strong>cedolare secca<\/strong> l\u2019imposta di registro prevista in sede di registrazione <strong>non \u00e8 dovuta<\/strong>.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-quante-tasse-si-pagano-sugli-affitti-brevi\">Quante tasse si pagano sugli affitti brevi?<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-tassazione-affitti-brevi-e-cedolare-secca\">Tassazione affitti brevi e cedolare secca<\/h3>\n\n\n\n<p>Anche sui redditi da locazioni brevi turistiche \u00e8 possibile applicare la cedolare secca.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>La cedolare secca \u00e8 un regime fiscale facoltativo che permette di applicare sui redditi da locazione immobili un&#8217;<strong>unica imposta sostitutiva<\/strong> dell\u2019Irpef e delle addizionali regionali e comunali. L\u2019aliquota di tale imposta sostitutiva \u00e8 <strong>pari al 21%<\/strong>.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>La cedolare secca \u00e8 applicabile se vengono rispettati alcuni requisiti soggettivi (il <strong>locatore <\/strong>deve essere una <strong>persona fisica<\/strong>) e oggettivi (l\u2019immobile deve essere ad <strong>uso abitativo<\/strong> e appartenere a determinate <strong>categorie catastali<\/strong>).&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Il regime della cedolare secca sugli affitti brevi viene disciplinato dal Decreto Legislativo del 14\/03\/2011 n. 23 e dalle successive fonti normative e di prassi.\u00a0<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-quando-conviene-la-cedolare-secca\">Quando conviene la cedolare secca?<\/h3>\n\n\n\n<p>Pare evidente che i redditi assoggettati a <strong>cedolare secca<\/strong> (21%) godano di un <strong>risparmio in termini di imposte<\/strong> rispetto all\u2019applicazione di un regime di tassazione ordinario, che prevede una aliquota Irpef (che va da un 23% ad un 43% a seconda del reddito complessivo del locatore) oltre alle addizionali comunali e regionali.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00c8 opportuno valutare la scelta di tale opzione prendendo in considerazione la situazione complessiva del contribuente.<\/p>\n\n\n\n<p>Come noto ogni imposta sostitutiva dell\u2019Irpef ha il grande <strong>svantaggio di non poter usufruire di alcuna detrazione<\/strong>. Pertanto, se il locatore ha sostenuto spese per le quali la normativa prevede una detrazione fiscale egli non potr\u00e0 usufruirne rispetto all\u2019imposta sostitutiva cedolare secca versata.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-quando-non-conviene-la-cedolare-secca-esempio\">Quando non conviene la cedolare secca: esempio<\/h3>\n\n\n\n<p>\u00a0Si assume che:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Nell\u2019anno d\u2019imposta X siano stati percepiti <strong>affitti da locazioni brevi turistiche<\/strong> pari a \u20ac10.000.&nbsp;<\/li>\n\n\n\n<li>Nell\u2019anno d\u2019imposta X siano state sostenute <strong>spese per ristrutturazione<\/strong> che consentano una <strong>detrazione<\/strong> annua di \u20ac3.000.<\/li>\n\n\n\n<li>Nell\u2019anno d\u2019imposta X non siano stati percepiti altri redditi assoggettati ad Irpef.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>In caso di opzione per la <strong>cedolare secca<\/strong>, le imposte dovute saranno le seguenti:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>\u20ac10.000,00 x 21%= \u20ac2.100,00&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Imposte da versare: <strong>\u20ac2.100,00<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>In caso di <strong>regime ordinario<\/strong> le imposte dovute saranno le seguenti:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>\u20ac10.000,00 x 23%= \u20ac2.300,00&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Detrazioni spettanti: \u20ac3.000,00&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Imposte da versare: <strong>\u20ac700,00<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Nel caso presentato, optare per la <strong>cedolare non risulta essere la scelta fiscalmente pi\u00f9 conveniente<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-cedolare-secca-al-26-affitti-brevi-come-funziona\">Cedolare secca al 26% affitti brevi: come funziona<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-la-novita-2024-sulle-locazioni-brevi-nbsp\">La novit\u00e0 2024 sulle locazioni brevi&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>La legge di bilancio 2024 ha introdotto importanti novit\u00e0 in termini di imposte sugli affitti brevi.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Dal 1 gennaio 2024 la <strong>cedolare secca <\/strong>sui redditi derivanti da <strong>affitti brevi<\/strong> passa dal 21% al <strong>26%<\/strong>, ma solo al realizzarsi di determinate condizioni.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Continuer\u00e0 infatti a trovare applicazione l\u2019aliquota del <strong>21% sul primo immobile locato<\/strong>. Tuttavia, nel caso in cui il contribuente possieda pi\u00f9 di un immobile concesso in locazione, <strong>quelli successivi al primo<\/strong> verseranno una imposta pari al <strong>26%<\/strong>.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>In sede di dichiarazione dei redditi il contribuente dovr\u00e0 richiedere l\u2019applicazione del 21% sugli affitti percepiti dal primo immobile in locazione, mentre sugli altri vedr\u00e0 applicata l\u2019aliquota pi\u00f9 elevata del 26%.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>\u00c8 stato chiarito che il proprietario potr\u00e0 scegliere liberamente e in sede di dichiarazione su quale immobile in locazione applicare l\u2019aliquota del 21%. \u00c8 chiaro che verr\u00e0 fatta una valutazione di convenienza che porter\u00e0 ad assoggettare all\u2019aliquota di favore l\u2019immobile dal quale si percepiscono gli affitti pi\u00f9 elevati.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-esempio-di-come-vengono-tassati-gli-affitti-brevi-a-partire-dal-2024\">Esempio di come vengono tassati gli affitti brevi a partire dal 2024<\/h3>\n\n\n\n<p>Si propone di seguito un esempio di come vengono tassati gli affitti brevi a partire dall\u2019anno 2024:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Il proprietario A possiede tre immobili dai quali ha percepito i seguenti redditi di locazione nell\u2019anno X:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Immobile A: totale affitti percepiti \u20ac10.000,00&nbsp;<\/li>\n\n\n\n<li>Immobile B: totale affitti percepiti \u20ac6.000,00<\/li>\n\n\n\n<li>Immobile C: totale affitti percepiti \u20ac12.000,00 <\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>In caso di opzione cedolare secca, le imposte da versare saranno le seguenti:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Imposte immobile C: \u20ac2.520,00 (\u20ac12.000 x <strong>21%<\/strong>)&nbsp;<\/li>\n\n\n\n<li>Imposte immobile A: \u20ac2.600,00 (10.000 \u20ac&nbsp; x <strong>26%<\/strong>)&nbsp;<\/li>\n\n\n\n<li>Imposte immobile B: \u20ac1.560,00 (6.000 \u20ac\u00a0 x <strong>26%<\/strong>)<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Totale imposte da versare: \u20ac28.000.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-la-novita-2024-per-gli-intermediari-nelle-locazioni-brevi-turistiche\">La novit\u00e0 2024 per gli intermediari nelle locazioni brevi turistiche<\/h2>\n\n\n\n<p>Gli <strong>adempimenti obbligatori degli intermediari immobiliari<\/strong>, sia fisici che in rete, attraverso portali telematici, sono stati definiti dal provvedimento del 12 luglio 2017 n. 132395.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Sono stati disciplinati gli adempimenti sia per la conservazione dei dati trasmessi e dei documenti, sia per il versamento della ritenuta.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Le novit\u00e0 2024 dettate dalla legge di bilancio 2024 non modificano l\u2019ammontare della <strong>ritenuta <\/strong>operata, che <strong>rimane del 21%<\/strong> per tutte le locazioni brevi, ma la definisce <strong>a titolo di acconto<\/strong>.&nbsp;&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Negli anni precedenti, tale ritenuta era infatti considerata a titolo definitivo di imposta. Solo in caso di&nbsp; scelta per il regime ordinario Irpef, essa rappresentava una ritenuta a titolo di acconto.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>In sede di dichiarazione dei redditi occorrer\u00e0 pertanto dichiarare gli affitti percepiti e <strong>versare l\u2019eventuale conguaglio di imposta<\/strong> nel caso si possegga <strong>pi\u00f9 di un immobile in locazione<\/strong>.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-affitti-brevi-nuovi-adempimenti-per-i-proprietari\">Affitti brevi: nuovi adempimenti per i proprietari<\/h2>\n\n\n\n<p>Le novit\u00e0 in materia di locazioni brevi non riguardano solo gli aspetti fiscali legati alle imposte.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>La legge di Bilancio 2024 ha introdotto nuovi adempimenti obbligatori a carico dei proprietari.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-nuovo-obbligo-nelle-locazioni-brevi-l-assegnazione-di-un-codice-cin-nbsp\">Nuovo obbligo nelle locazioni brevi: l\u2019assegnazione di un codice CIN&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>Il nuovo <strong>Codice di Identificazione Nazionale (CIN)<\/strong> \u00e8 obbligatorio per le strutture turistico ricettive ma <strong>anche per <\/strong>le unit\u00e0 immobiliari con finalit\u00e0 la locazione turistica e <strong>locazione breve<\/strong>.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-come-richiedere-il-codice-cin-nbsp\">Come richiedere il codice CIN&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>Il codice CIN viene attribuito dal Ministero del Turismo. Deve essere richiesto dal locatore e la domanda deve essere accompagnata da una dichiarazione sostitutiva resa ai sensi degli articoli 46 e 47 del D.P.R. 445\/2000 e contenente i dati catastali dell\u2019unit\u00e0 immobiliare o della struttura.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Si rende <strong>obbligatoria l\u2019esposizione all\u2019esterno dell\u2019immobile<\/strong> o della struttura alla quale \u00e8 stato assegnato \u00abassicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici\u00bb.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>In caso di utilizzo di canali telematici, il <strong>CIN deve essere specificato in ogni annuncio<\/strong> pubblicato sia direttamente dal locatore che dall\u2019intermediario.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Nel caso in cui non vengano rispettati tali obblighi sono <strong>previste sanzioni pecuniarie fino a \u20ac8.000<\/strong>.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-locazioni-brevi-le-novita-sulla-sicurezza\">Locazioni brevi: le novit\u00e0 sulla sicurezza<\/h3>\n\n\n\n<p>Non meno importanti son le novit\u00e0 che la Legge di Bilancio ha dettato in materia di sicurezza.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>In generale il proprietario deve garantire che gli immobili affittati siano dotati di <strong>impianti che rispettino gli standard di sicurezza<\/strong> previsti dalla normativa nazionale e regionale di competenza.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>A titolo di esempio, si tratta, in particolare, di assicurare la presenza di:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>dispositivi per la\u202frilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti;&nbsp;<\/li>\n\n\n\n<li>estintori\u202fportatili&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>&nbsp;La normativa disciplina le <strong>regole secondo le quali vanno collocati i dispositivi<\/strong> di sicurezza all\u2019interno dell\u2019immobile (ad esempio la presenza ad ogni piano, il collocamento che sia visibile e vicino ai punti di accesso ecc.)&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Per tali norme occorre far riferimento al <a href=\"https:\/\/www.gazzettaufficiale.it\/eli\/id\/2021\/10\/29\/21A06349\/sg\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Decreto Legge del 3 settembre 2021<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-affitti-brevi-e-partita-iva-nbsp\">Affitti brevi e Partita Iva&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>Negli ultimi anni, le locazioni brevi, in particolare a scopo turistico, hanno visto uno sviluppo sempre pi\u00f9 elevato. Chi possiede un immobile a disposizione trova pi\u00f9 redditizio locarlo per brevi periodi piuttosto che stipulare contratti a lungo termine.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>La locazione per brevi periodi, soprattutto se coinvolge pi\u00f9 immobili di propriet\u00e0, pu\u00f2 diventare una vera e propria attivit\u00e0 a tempo pieno.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-quando-la-locazione-di-immobili-diventa-attivita-di-impresa-quando-e-obbligatorio-aprire-la-partita-iva-nbsp\">Quando la locazione di immobili diventa attivit\u00e0 di impresa? Quando \u00e8 obbligatorio aprire la Partita Iva?&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>La differenza tra attivit\u00e0 svolta da un privato e quella svolta dall\u2019imprenditore non sempre \u00e8 ben definita.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Dal punto di vista fiscale, la differenza \u00e8 rilevante, in quanto il regime agevolato della <strong>cedolare secca<\/strong> <strong>non \u00e8 applicabile<\/strong> in caso di attivit\u00e0 svolta in regime di <strong>impresa<\/strong>. Inoltre, l\u2019<a href=\"https:\/\/arlettipartners.com\/aprire-partita-iva-in-italia-guida-introduttiva\/?lang=it\">apertura di una Partita Iva<\/a> impone il rispetto di ulteriori adempimenti contabili e fiscali.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Fortunatamente, la normativa in materia di locazioni brevi turistiche stabilisce un parametro a cui far riferimento.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Si tratta di <strong>attivit\u00e0 di impresa <\/strong>quando il soggetto destina alla<strong> <\/strong>locazione breve<strong> pi\u00f9 di 4 immobili<\/strong>.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Pertanto fino a 4 immobili locati <strong>non vi \u00e8 obbligo di apertura della Partita Iva<\/strong>.&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La legge di bilancio 2024 definisce l\u2019imposta per le locazioni brevi a cedolare secca e i loro adempimenti, che interessano sia direttamente il privato, che l\u2019utilizzo di servizi di intermediari.  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