Louer \u00e0 des \u00e9trangers en Italie est licite et tr\u00e8s fr\u00e9quent, mais cela comporte des obligations sp\u00e9cifiques que le propri\u00e9taire doit conna\u00eetre pour \u00e9viter des sanctions parfois lourdes. De la v\u00e9rification des documents du locataire \u00e0 la d\u00e9claration obligatoire aupr\u00e8s de la Questura, pour les locataires extracommunautaires, dans les 48 heures suivant leur arriv\u00e9e, ce guide mis \u00e0 jour pour 2026 vous explique tout ce qu’il faut savoir avant de signer un bail avec un ressortissant \u00e9tranger, communautaire ou extracommunautaire.<\/p>\n\n\n\n
Attention : l’art. 12 du d\u00e9cret l\u00e9gislatif 286\/1998<\/strong> pr\u00e9voit une peine de r\u00e9clusion de 6 mois \u00e0 3 ans pour quiconque, afin d’en tirer un profit injuste, loue ou met \u00e0 disposition \u00e0 titre on\u00e9reux un logement \u00e0 des ressortissants extracommunautaires d\u00e9pourvus d’un titre de s\u00e9jour r\u00e9gulier. V\u00e9rifiez toujours les documents avant de signer tout contrat.<\/p>\n\n\n\n Avant de signer le contrat, le propri\u00e9taire doit v\u00e9rifier les documents du futur locataire. Les documents varient selon la nationalit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Pour les citoyens de l’Union europ\u00e9enne, qui b\u00e9n\u00e9ficient de la libre circulation au sein de l’Union europ\u00e9enne, vous devez demander une pi\u00e8ce d’identit\u00e9 en cours de validit\u00e9, le code fiscal italien ou le justificatif de sa demande, l’attestation d’inscription au registre de la population (attestato di iscrizione anagrafica) s’ils r\u00e9sident d\u00e9j\u00e0 en Italie, ainsi qu’un justificatif de revenus tel que des bulletins de salaire ou des relev\u00e9s bancaires.<\/p>\n\n\n\n Pour les ressortissants hors UE, les documents obligatoires \u00e0 v\u00e9rifier sont le passeport en cours de validit\u00e9, le titre de s\u00e9jour (permesso di soggiorno) valide ou le r\u00e9c\u00e9piss\u00e9 de renouvellement, le code fiscal italien et un justificatif de revenus stables. Le titre de s\u00e9jour doit \u00eatre valable pendant toute la dur\u00e9e du bail ou, au minimum, renouvelable. Ne signez jamais un bail avec un titre de s\u00e9jour expir\u00e9 sans r\u00e9c\u00e9piss\u00e9 de renouvellement.<\/p>\n\n\n\n Il n’existe pas de contrat sp\u00e9cial pour les \u00e9trangers : on utilise les m\u00eames contrats de location que ceux pr\u00e9vus par la loi 431\/1998. Les principaux types sont le contrat libre 4+4 \u00e0 loyer libre, le contrat conventionn\u00e9 3+2 avec un loyer fix\u00e9 selon des accords territoriaux, le contrat transitoire de 1 \u00e0 18 mois et le contrat \u00e0 usage de logement de fonction (foresteria). Tous les contrats d’une dur\u00e9e sup\u00e9rieure \u00e0 30 jours doivent \u00eatre enregistr\u00e9s dans les 30 jours suivant leur signature.<\/p>\n\n\n\n Chaque contrat doit contenir l’identit\u00e9 des parties avec leurs codes fiscaux, la description du bien avec ses donn\u00e9es cadastrales, la dur\u00e9e et la date de prise d’effet, le montant du loyer et les modalit\u00e9s de paiement, la r\u00e9f\u00e9rence au certificat de performance \u00e9nerg\u00e9tique (APE) et le montant du d\u00e9p\u00f4t de garantie, qui ne peut exc\u00e9der trois mois de loyer.<\/p>\n\n\n\n La cedolare secca est un r\u00e9gime fiscal optionnel avec un imp\u00f4t de substitution de 21 % pour les baux \u00e0 loyer libre et de 10 % pour les baux \u00e0 loyer conventionn\u00e9. En optant pour la cedolare secca, le propri\u00e9taire ne peut pas augmenter le loyer pendant la p\u00e9riode de l’option, mais il est exon\u00e9r\u00e9 de la taxe d’enregistrement et du droit de timbre sur l’enregistrement et sur les renouvellements successifs.<\/p>\n\n\n\n La cedolare secca s’applique ind\u00e9pendamment de la nationalit\u00e9 du locataire et peut aussi \u00eatre choisie avec des \u00e9trangers, \u00e0 condition que le bail soit r\u00e9guli\u00e8rement enregistr\u00e9. Vous souhaitez savoir si elle est avantageuse dans votre cas pr\u00e9cis ? Nos conseillers fiscaux calculent l’\u00e9conomie r\u00e9elle en comparant la cedolare secca avec le r\u00e9gime ordinaire de l’IRPEF.<\/p>\n\n\n\n Tous les baux d’une dur\u00e9e sup\u00e9rieure \u00e0 30 jours doivent \u00eatre enregistr\u00e9s aupr\u00e8s de l’administration fiscale italienne (Agenzia delle Entrate) dans les 30 jours suivant leur signature. Vous pouvez le faire en ligne via le service RLI sur le site de l’Agenzia delle Entrate avec SPID ou CIE, par l’interm\u00e9diaire d’un expert-comptable (commercialista) ou d’un CAF habilit\u00e9 aux canaux t\u00e9l\u00e9matiques Entratel, ou en vous rendant dans n’importe quel bureau territorial avec le contrat original.<\/p>\n\n\n\n Les co\u00fbts en r\u00e9gime ordinaire sont de 2 % du loyer annuel au titre de la taxe d’enregistrement pour les baux d’habitation, plus 16 \u20ac de droit de timbre par tranche de 4 pages du contrat. Avec la cedolare secca, ces deux imp\u00f4ts sont supprim\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n C’est la formalit\u00e9 que les propri\u00e9taires oublient le plus souvent et celle qui entra\u00eene les sanctions les plus rapides. Qui doit l’effectuer : toute personne qui loue un bien ou h\u00e9berge autrement des ressortissants \u00e9trangers non communautaires, m\u00eame pour de courtes p\u00e9riodes. Le d\u00e9lai est strict : dans les 48 heures suivant l’entr\u00e9e de l’\u00e9tranger dans le logement, ramen\u00e9es \u00e0 24 heures pour les \u00e9tablissements d’h\u00e9bergement et les locations de courte dur\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n Pour les locations ordinaires, vous devez pr\u00e9senter la d\u00e9claration d’hospitalit\u00e9\/de cession de logement (art. 7 du d\u00e9cret l\u00e9gislatif 286\/1998) \u00e0 l’autorit\u00e9 locale de s\u00e9curit\u00e9 publique (Questura ou, le cas \u00e9ch\u00e9ant, la mairie), selon les modalit\u00e9s adopt\u00e9es localement. Le portail Alloggiati Web de la Police d’\u00c9tat (alloggiatiweb.poliziadistato.it) est en revanche utilis\u00e9 par les \u00e9tablissements d’h\u00e9bergement et pour les locations de courte dur\u00e9e, et n\u00e9cessite une inscription pr\u00e9alable.<\/p>\n\n\n\n Dans la d\u00e9claration, indiquez les donn\u00e9es de l’\u00e9tranger : nom, pr\u00e9nom, date et lieu de naissance, nationalit\u00e9, type et num\u00e9ro de document, date d’arriv\u00e9e et commune de provenance. Apr\u00e8s l’envoi, conservez le r\u00e9c\u00e9piss\u00e9 de transmission. Conservez \u00e9galement une copie de la pi\u00e8ce d’identit\u00e9 et du titre de s\u00e9jour du locataire pendant au moins cinq ans.<\/p>\n\n\n\n L’absence de d\u00e9claration est punie d’une sanction administrative de 160 \u20ac \u00e0 1 100 \u20ac.<\/p>\n\n\n\n Les citoyens de l’UE ne sont pas soumis \u00e0 cette obligation pour les baux d’habitation ordinaires. L’obligation concerne exclusivement les ressortissants de pays n’appartenant pas \u00e0 l’Union europ\u00e9enne. Pour les locations de courte dur\u00e9e et les \u00e9tablissements d’h\u00e9bergement, en revanche, tous les h\u00f4tes, y compris les citoyens italiens et de l’UE, doivent \u00eatre enregistr\u00e9s via Alloggiati Web.<\/p>\n\n\n\n L’un des cas les plus fr\u00e9quents qui posent des difficult\u00e9s aux propri\u00e9taires est celui du locataire \u00e9tranger qui n’a pas encore obtenu le code fiscal italien. En vertu de l’art. 6, alin\u00e9a 2, du d\u00e9cret du Pr\u00e9sident de la R\u00e9publique 605\/1973 (voir la r\u00e9solution de l’Agenzia delle Entrate n\u00b0 5\/E de 2023), si le locataire ne r\u00e9side pas en Italie et n’a pas de code fiscal italien, le bail peut malgr\u00e9 tout \u00eatre enregistr\u00e9 en d\u00e9posant le formulaire 69 aupr\u00e8s d’un bureau de l’Agenzia delle Entrate, en indiquant nom, pr\u00e9nom, date et lieu de naissance, domicile (adresse compl\u00e8te) \u00e0 l’\u00e9tranger et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, le num\u00e9ro d’identification fiscale \u00e9tranger. Le bail doit \u00eatre enregistr\u00e9 dans tous les cas dans les 30 jours. L’\u00e9tranger peut demander le code fiscal dans n’importe quel bureau de l’Agenzia delle Entrate ou, s’il se trouve \u00e0 l’\u00e9tranger, par l’interm\u00e9diaire du consulat d’Italie comp\u00e9tent.<\/p>\n\n\n\n Vous avez un locataire \u00e9tranger sans code fiscal ou des difficult\u00e9s pour enregistrer le bail ? Nos conseillers g\u00e8rent les cas les plus complexes de location internationale. Demandez une assistance avec r\u00e9ponse sous 24 heures.<\/p>\n\n\n\n Puis-je louer \u00e0 un \u00e9tranger dont le titre de s\u00e9jour arrive \u00e0 expiration ?<\/em><\/strong> Dois-je faire une d\u00e9claration \u00e0 la Questura si je loue \u00e0 un citoyen fran\u00e7ais ?<\/em><\/strong> Puis-je utiliser la cedolare secca avec un locataire qui n’a pas de code fiscal ?<\/em><\/strong> Que se passe-t-il si j’oublie de d\u00e9clarer la location \u00e0 la Questura ?<\/em><\/strong> Le bail avec un \u00e9tranger n\u00e9cessite-t-il un agent immobilier ?<\/em><\/strong> Arletti & Partners assiste les propri\u00e9taires et les investisseurs immobiliers dans la gestion compl\u00e8te des baux avec des locataires \u00e9trangers : de la v\u00e9rification des documents \u00e0 l’enregistrement, de la d\u00e9claration \u00e0 la Questura au choix du r\u00e9gime fiscal le plus avantageux. Nous g\u00e9rons \u00e9galement les cas particuliers, comme les locataires sans code fiscal ou dont le titre de s\u00e9jour arrive \u00e0 expiration. R\u00e9servez une consultation en ligne avec r\u00e9ponse garantie sous 24 heures.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Un guide sur toutes les \u00e9tapes \u00e0 consid\u00e9rer avant de louer une maison en Italie \u00e0 des \u00e9trangers.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":176878,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"wpai_generated_summary":"","footnotes":""},"categories":[6147],"tags":[],"country":[1505],"container":[],"service":[6268],"tag-di-competenza":[5607],"class_list":["post-183238","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-landlord-and-tenant-law","country-italie","service-temporary-accomodation-service","tag-di-competenza-team-fiscale-italia-fr"],"acf":[],"yoast_head":"\nDocuments n\u00e9cessaires pour louer \u00e0 un \u00e9tranger<\/h2>\n\n\n\n
Le contrat de location pour locataires \u00e9trangers<\/h2>\n\n\n\n
Type de contrat<\/th> Dur\u00e9e<\/th> Loyer<\/th><\/tr><\/thead> Libre (4+4)<\/td> 4+4 ans<\/td> Libre<\/td><\/tr> Conventionn\u00e9 (3+2)<\/td> 3+2 ans<\/td> Selon accords territoriaux<\/td><\/tr> Transitoire<\/td> 1\u201318 mois<\/td> Libre<\/td><\/tr> Usage de logement de fonction (foresteria)<\/td> Variable<\/td> Libre<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n Cedolare secca avec des locataires \u00e9trangers : est-ce avantageux ?<\/h2>\n\n\n\n
Comment enregistrer le contrat de location<\/h2>\n\n\n\n
D\u00e9claration \u00e0 la Questura pour la location \u00e0 des \u00e9trangers : guide pas \u00e0 pas<\/h2>\n\n\n\n
Location \u00e0 des \u00e9trangers sans code fiscal : que faire<\/h2>\n\n\n\n
Sanctions pour le propri\u00e9taire : r\u00e9capitulatif<\/h2>\n\n\n\n
Infraction<\/th> Sanction<\/th><\/tr><\/thead> Absence de d\u00e9claration \u00e0 la Questura<\/td> 160 \u20ac \u2013 1 100 \u20ac<\/td><\/tr> Bail non enregistr\u00e9<\/td> 120 % de l’imp\u00f4t d\u00fb, minimum 250 \u20ac (45 %, minimum 150 \u20ac, si l’enregistrement a lieu avec un retard n’exc\u00e9dant pas 30 jours)<\/td><\/tr> Location \u00e0 un \u00e9tranger en situation irr\u00e9guli\u00e8re<\/td> R\u00e9clusion de 6 mois \u00e0 3 ans<\/td><\/tr> Cedolare secca non d\u00e9clar\u00e9e<\/td> 240 % de l’imp\u00f4t d\u00fb<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n Questions fr\u00e9quentes<\/h2>\n\n\n\n
Oui, \u00e0 condition que le locataire ait d\u00e9j\u00e0 d\u00e9pos\u00e9 une demande de renouvellement et puisse pr\u00e9senter le r\u00e9c\u00e9piss\u00e9 de la Questura, qui a valeur de document \u00e9quivalent au titre de s\u00e9jour en cours de validit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
Non. L’obligation de d\u00e9claration pr\u00e9vue \u00e0 l’art. 7 du d\u00e9cret l\u00e9gislatif 286\/1998 ne s’applique pas aux citoyens de l’Union europ\u00e9enne pour les baux de longue dur\u00e9e ; pour les locations de courte dur\u00e9e, en revanche, tous les h\u00f4tes doivent \u00eatre enregistr\u00e9s via le portail Alloggiati Web.<\/p>\n\n\n\n
Oui. Le r\u00e9gime de la cedolare secca s’applique au propri\u00e9taire ind\u00e9pendamment de la situation fiscale du locataire, \u00e0 condition que le bail soit r\u00e9guli\u00e8rement enregistr\u00e9 selon les modalit\u00e9s alternatives pr\u00e9vues.<\/p>\n\n\n\n
Vous risquez une sanction de 160 \u20ac \u00e0 1 100 \u20ac. Il est conseill\u00e9 de r\u00e9gulariser la situation en d\u00e9clarant l’entr\u00e9e m\u00eame avec retard, afin de d\u00e9montrer votre bonne foi.<\/p>\n\n\n\n
Non, ce n’est pas obligatoire. Pour des situations complexes, comme des \u00e9trangers sans code fiscal, des titres de s\u00e9jour arrivant \u00e0 expiration ou des contrats avec des soci\u00e9t\u00e9s \u00e9trang\u00e8res, l’appui d’un conseiller sp\u00e9cialis\u00e9 peut toutefois \u00e9viter des erreurs co\u00fbteuses.<\/p>\n\n\n\nVous louez \u00e0 un locataire \u00e9tranger et avez des doutes sur les formalit\u00e9s ?<\/h2>\n\n\n\n