Die Vermietung an Ausl\u00e4nder in Italien ist zul\u00e4ssig und sehr h\u00e4ufig, bringt aber besondere Pflichten mit sich, die der Eigent\u00fcmer kennen muss, um auch empfindliche Sanktionen zu vermeiden. Von der \u00dcberpr\u00fcfung der Unterlagen des Mieters bis zur verpflichtenden Meldung bei der Questura, f\u00fcr Mieter aus Nicht-EU-Staaten, innerhalb von 48 Stunden nach der Ankunft erkl\u00e4rt Ihnen dieser auf 2026 aktualisierte Leitfaden alles, was Sie vor dem Abschluss eines Mietvertrags mit einem ausl\u00e4ndischen Staatsb\u00fcrger \u2013 aus der EU oder aus einem Nicht-EU-Staat \u2013 wissen m\u00fcssen.<\/p>\n\n\n\n
Achtung: Art. 12 des Gesetzesvertretenden Dekrets 286\/1998<\/strong> sieht eine Freiheitsstrafe von 6 Monaten bis zu 3 Jahren f\u00fcr denjenigen vor, der, um sich einen ungerechtfertigten Vorteil zu verschaffen, Staatsangeh\u00f6rigen von Nicht-EU-Staaten ohne g\u00fcltige Aufenthaltserlaubnis entgeltlich eine Wohnung vermietet oder zur Verf\u00fcgung stellt. Pr\u00fcfen Sie daher immer die Unterlagen, bevor Sie einen Vertrag abschlie\u00dfen.<\/p>\n\n\n\n Vor der Unterzeichnung des Vertrags muss der Eigent\u00fcmer die Unterlagen des potenziellen Mieters pr\u00fcfen. Die Unterlagen unterscheiden sich je nach Staatsangeh\u00f6rigkeit.<\/p>\n\n\n\n Von B\u00fcrgern der Europ\u00e4ischen Union, die innerhalb der Europ\u00e4ischen Union Freiz\u00fcgigkeit genie\u00dfen, sollten Sie einen g\u00fcltigen Ausweis, die italienische Steuernummer (codice fiscale) oder den Nachweis ihrer Beantragung, die Meldebescheinigung (attestato di iscrizione anagrafica), falls sie bereits in Italien wohnen, sowie einen Einkommensnachweis wie Gehaltsabrechnungen oder Kontoausz\u00fcge verlangen.<\/p>\n\n\n\n Bei Staatsangeh\u00f6rigen von Nicht-EU-Staaten sind folgende Unterlagen verpflichtend zu pr\u00fcfen: ein g\u00fcltiger Reisepass, eine g\u00fcltige Aufenthaltserlaubnis (permesso di soggiorno) oder der Nachweis eines Verl\u00e4ngerungsantrags, die italienische Steuernummer und ein Nachweis \u00fcber ein stabiles Einkommen. Die Aufenthaltserlaubnis muss f\u00fcr die gesamte Mietdauer g\u00fcltig oder zumindest verl\u00e4ngerbar sein. Schlie\u00dfen Sie niemals einen Vertrag mit abgelaufener Aufenthaltserlaubnis ohne Verl\u00e4ngerungsnachweis ab.<\/p>\n\n\n\n Es gibt keinen besonderen Vertrag f\u00fcr Ausl\u00e4nder: Es werden dieselben Mietvertr\u00e4ge verwendet, die das Gesetz 431\/1998 vorsieht. Die wichtigsten Arten sind der freie Vertrag 4+4 mit freier Miete, der vereinbarte Vertrag 3+2 mit einer Miete nach \u00f6rtlichen Vereinbarungen, der \u00dcbergangsvertrag von 1 bis 18 Monaten und der Vertrag zur Nutzung als Werkswohnung\/Unterkunft (foresteria). Alle Vertr\u00e4ge mit einer Dauer von mehr als 30 Tagen m\u00fcssen innerhalb von 30 Tagen nach Abschluss registriert werden.<\/p>\n\n\n\n Jeder Vertrag muss die Angaben zu den Parteien mit ihren Steuernummern, die Beschreibung der Immobilie mit den Katasterdaten, die Dauer und den Beginn, die H\u00f6he der Miete und die Zahlungsmodalit\u00e4ten, den Verweis auf den Energieausweis (APE) und die H\u00f6he der Kaution enthalten, die drei Monatsmieten nicht \u00fcberschreiten darf.<\/p>\n\n\n\n Die cedolare secca ist ein optionales Steuerregime mit einer Ersatzsteuer von 21 % f\u00fcr Vertr\u00e4ge mit freier Miete und von 10 % f\u00fcr Vertr\u00e4ge mit vereinbarter Miete. Wer sich f\u00fcr die cedolare secca entscheidet, darf die Miete w\u00e4hrend der Laufzeit der Option nicht erh\u00f6hen, ist aber von der Registersteuer und der Stempelsteuer bei der Registrierung und den sp\u00e4teren Verl\u00e4ngerungen befreit.<\/p>\n\n\n\n Die cedolare secca gilt unabh\u00e4ngig von der Staatsangeh\u00f6rigkeit des Mieters und kann auch bei ausl\u00e4ndischen Mietern gew\u00e4hlt werden, sofern der Vertrag ordnungsgem\u00e4\u00df registriert ist. M\u00f6chten Sie wissen, ob sie sich in Ihrem konkreten Fall lohnt? Unsere Steuerberater berechnen die tats\u00e4chliche Ersparnis im Vergleich der cedolare secca mit dem ordentlichen IRPEF-Regime.<\/p>\n\n\n\n Alle Mietvertr\u00e4ge mit einer Dauer von mehr als 30 Tagen m\u00fcssen innerhalb von 30 Tagen nach Abschluss bei der italienischen Finanzverwaltung (Agenzia delle Entrate) registriert werden. Sie k\u00f6nnen dies online \u00fcber den RLI-Dienst auf der Website der Finanzverwaltung mit SPID oder CIE erledigen, \u00fcber einen Steuerberater (commercialista) oder ein f\u00fcr die Entratel-Kan\u00e4le zugelassenes CAF oder pers\u00f6nlich in jedem \u00f6rtlichen B\u00fcro mit dem Originalvertrag.<\/p>\n\n\n\n Die Kosten im ordentlichen Regime betragen 2 % der Jahresmiete als Registersteuer f\u00fcr Wohnraummietvertr\u00e4ge, zuz\u00fcglich 16 \u20ac Stempelsteuer je 4 Seiten des Vertrags. Mit der cedolare secca entfallen beide Steuern.<\/p>\n\n\n\n Dies ist die Pflicht, die Eigent\u00fcmer am h\u00e4ufigsten vergessen und die die unmittelbarsten Sanktionen nach sich zieht. Wer muss sie erf\u00fcllen: jeder, der Staatsangeh\u00f6rigen von Nicht-EU-Staaten eine Immobilie vermietet oder sie anderweitig beherbergt, auch f\u00fcr kurze Zeitr\u00e4ume. Die Frist ist zwingend: innerhalb von 48 Stunden nach dem Einzug des Ausl\u00e4nders in die Immobilie, verk\u00fcrzt auf 24 Stunden f\u00fcr Beherbergungsbetriebe und Kurzzeitvermietungen.<\/p>\n\n\n\n Bei gew\u00f6hnlichen Mietverh\u00e4ltnissen m\u00fcssen Sie die Gastfreundschafts-\/\u00dcberlassungsmeldung (Art. 7 des Gesetzesvertretenden Dekrets 286\/1998) bei der \u00f6rtlichen Beh\u00f6rde f\u00fcr \u00f6ffentliche Sicherheit (Questura oder gegebenenfalls Gemeinde) nach den lokal geltenden Verfahren einreichen. Das Portal Alloggiati Web der Staatspolizei (alloggiatiweb.poliziadistato.it) wird dagegen von Beherbergungsbetrieben und f\u00fcr Kurzzeitvermietungen genutzt und erfordert eine vorherige Registrierung.<\/p>\n\n\n\n Geben Sie in der Meldung die Daten des Ausl\u00e4nders an: Nachname, Vorname, Geburtsdatum und -ort, Staatsangeh\u00f6rigkeit, Art und Nummer des Dokuments, Ankunftsdatum und Herkunftsgemeinde. Bewahren Sie nach dem Versand die \u00dcbermittlungsbest\u00e4tigung auf. Bewahren Sie au\u00dferdem Kopien des Ausweises und der Aufenthaltserlaubnis des Mieters mindestens f\u00fcnf Jahre lang auf.<\/p>\n\n\n\n Die unterlassene Meldung wird mit einer Verwaltungsstrafe von 160 \u20ac bis 1.100 \u20ac geahndet.<\/p>\n\n\n\n EU-B\u00fcrger unterliegen dieser Pflicht bei gew\u00f6hnlichen Mietvertr\u00e4gen nicht. Die Pflicht betrifft ausschlie\u00dflich Staatsangeh\u00f6rige von L\u00e4ndern au\u00dferhalb der Europ\u00e4ischen Union. Bei Kurzzeitvermietungen und Beherbergungsbetrieben m\u00fcssen dagegen alle G\u00e4ste, auch italienische und EU-B\u00fcrger, \u00fcber Alloggiati Web registriert werden.<\/p>\n\n\n\n Einer der h\u00e4ufigsten F\u00e4lle, die Eigent\u00fcmern Schwierigkeiten bereiten, ist der ausl\u00e4ndische Mieter, der noch keine italienische Steuernummer erhalten hat. Nach Art. 6 Abs. 2 des Dekrets des Pr\u00e4sidenten der Republik 605\/1973 (siehe Resolution der Finanzverwaltung Nr. 5\/E von 2023) kann der Vertrag, wenn der Mieter nicht in Italien ans\u00e4ssig ist und keine italienische Steuernummer hat, dennoch registriert werden, indem das Formular 69 bei einem B\u00fcro der Finanzverwaltung eingereicht wird, unter Angabe von Nachname, Vorname, Geburtsdatum und -ort, Wohnsitz (vollst\u00e4ndige Adresse) im Ausland und gegebenenfalls einer ausl\u00e4ndischen Steueridentifikationsnummer. Der Vertrag muss dennoch innerhalb von 30 Tagen registriert werden. Der Ausl\u00e4nder kann die Steuernummer bei jedem B\u00fcro der Finanzverwaltung oder, wenn er sich im Ausland befindet, \u00fcber das zust\u00e4ndige italienische Konsulat beantragen.<\/p>\n\n\n\n Haben Sie einen ausl\u00e4ndischen Mieter ohne Steuernummer oder Schwierigkeiten bei der Registrierung des Vertrags? Unsere Berater bew\u00e4ltigen auch die komplexesten F\u00e4lle internationaler Vermietung. Fordern Sie Unterst\u00fctzung an, Antwort innerhalb von 24 Stunden.<\/p>\n\n\n\n Kann ich an einen Ausl\u00e4nder vermieten, dessen Aufenthaltserlaubnis bald abl\u00e4uft?<\/em><\/strong> Muss ich die Questura informieren, wenn ich an einen franz\u00f6sischen Staatsb\u00fcrger vermiete?<\/em><\/strong> Kann ich die cedolare secca bei einem Mieter ohne Steuernummer nutzen?<\/em><\/strong> Was passiert, wenn ich vergesse, die Vermietung der Questura zu melden?<\/em><\/strong> Braucht der Mietvertrag mit einem Ausl\u00e4nder einen Immobilienmakler?<\/em><\/strong> Arletti & Partners unterst\u00fctzt Eigent\u00fcmer und Immobilieninvestoren bei der umfassenden Abwicklung von Mietvertr\u00e4gen mit ausl\u00e4ndischen Mietern: von der \u00dcberpr\u00fcfung der Unterlagen \u00fcber die Registrierung und die Meldung bei der Questura bis zur Wahl des g\u00fcnstigsten Steuerregimes. Wir k\u00fcmmern uns auch um Sonderf\u00e4lle, etwa Mieter ohne Steuernummer oder mit ablaufender Aufenthaltserlaubnis. Buchen Sie eine Online-Beratung mit garantierter Antwort innerhalb von 24 Stunden.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Ein Leitfaden zu allen Schritten, die vor der Vermietung eines Hauses in Italien an Ausl\u00e4nder zu beachten sind.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":176879,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"wpai_generated_summary":"","footnotes":""},"categories":[6146],"tags":[],"country":[2006],"container":[],"service":[6269],"tag-di-competenza":[5611],"class_list":["post-181867","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-landlord-and-tenant-law","country-italien","service-temporary-accomodation-service","tag-di-competenza-team-fiscale-italia-de"],"acf":[],"yoast_head":"\nErforderliche Unterlagen f\u00fcr die Vermietung an einen Ausl\u00e4nder<\/h2>\n\n\n\n
Der Mietvertrag f\u00fcr ausl\u00e4ndische Mieter<\/h2>\n\n\n\n
Vertragsart<\/th> Dauer<\/th> Miete<\/th><\/tr><\/thead> Frei (4+4)<\/td> 4+4 Jahre<\/td> Frei<\/td><\/tr> Vereinbart (3+2)<\/td> 3+2 Jahre<\/td> Nach \u00f6rtlichen Vereinbarungen<\/td><\/tr> \u00dcbergangsvertrag<\/td> 1\u201318 Monate<\/td> Frei<\/td><\/tr> Nutzung als Unterkunft (foresteria)<\/td> Variabel<\/td> Frei<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n Cedolare secca bei ausl\u00e4ndischen Mietern: Lohnt sie sich?<\/h2>\n\n\n\n
Wie man den Mietvertrag registriert<\/h2>\n\n\n\n
Meldung bei der Questura bei Vermietung an Ausl\u00e4nder: Schritt-f\u00fcr-Schritt-Anleitung<\/h2>\n\n\n\n
Vermietung an Ausl\u00e4nder ohne Steuernummer: was zu tun ist<\/h2>\n\n\n\n
Sanktionen f\u00fcr den Eigent\u00fcmer: \u00dcbersicht<\/h2>\n\n\n\n
Versto\u00df<\/th> Sanktion<\/th><\/tr><\/thead> Unterlassene Meldung bei der Questura<\/td> 160 \u20ac \u2013 1.100 \u20ac<\/td><\/tr> Nicht registrierter Vertrag<\/td> 120 % der geschuldeten Steuer, mindestens 250 \u20ac (45 %, mindestens 150 \u20ac, bei Registrierung mit nicht mehr als 30 Tagen Versp\u00e4tung)<\/td><\/tr> Vermietung an einen Ausl\u00e4nder ohne g\u00fcltige Aufenthaltsberechtigung<\/td> Freiheitsstrafe von 6 Monaten bis 3 Jahren<\/td><\/tr> Nicht erkl\u00e4rte cedolare secca<\/td> 240 % der geschuldeten Steuer<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n H\u00e4ufig gestellte Fragen<\/h2>\n\n\n\n
Ja, sofern der Mieter bereits einen Verl\u00e4ngerungsantrag gestellt hat und die Bescheinigung der Questura vorlegen kann, die als gleichwertiges Dokument zur g\u00fcltigen Aufenthaltserlaubnis gilt.<\/p>\n\n\n\n
Nein. Die Meldepflicht nach Art. 7 des Gesetzesvertretenden Dekrets 286\/1998 gilt nicht f\u00fcr B\u00fcrger der Europ\u00e4ischen Union bei langfristigen Mietvertr\u00e4gen; bei Kurzzeitvermietungen m\u00fcssen dagegen alle G\u00e4ste \u00fcber das Portal Alloggiati Web registriert werden.<\/p>\n\n\n\n
Ja. Das Regime der cedolare secca gilt f\u00fcr den Eigent\u00fcmer unabh\u00e4ngig von der steuerlichen Situation des Mieters, sofern der Vertrag ordnungsgem\u00e4\u00df mit den vorgesehenen alternativen Verfahren registriert wird.<\/p>\n\n\n\n
Es droht eine Strafe von 160 \u20ac bis 1.100 \u20ac. Es ist ratsam, die Situation zu bereinigen, indem Sie den Einzug auch versp\u00e4tet melden, um Ihren guten Glauben zu belegen.<\/p>\n\n\n\n
Nein, das ist nicht verpflichtend. Bei komplexen Situationen, etwa bei Ausl\u00e4ndern ohne Steuernummer, ablaufenden Aufenthaltserlaubnissen oder Vertr\u00e4gen mit ausl\u00e4ndischen Unternehmen, kann die Unterst\u00fctzung eines spezialisierten Beraters jedoch kostspielige Fehler vermeiden.<\/p>\n\n\n\nSie vermieten an einen ausl\u00e4ndischen Mieter und haben Fragen zu den Pflichten?<\/h2>\n\n\n\n